Cosa serve per un affitto breve: la checklist completa 2026 (obblighi + attrezzatura)
Prima di pubblicare l’annuncio ci sono due liste da spuntare: quella degli obblighi di legge, che se salti ti costano multe da centinaia o migliaia di euro, e quella dell’attrezzatura, che decide le recensioni. Questa è la checklist che useremmo noi per una casa in affitto breve nel 2026, divisa in tre parti: adempimenti, sicurezza, dotazioni.
Parte 1 — Gli adempimenti (prima del primo ospite)
- ☐ Codice regionale e CIN: prima ottieni il codice della tua Regione, poi il Codice Identificativo Nazionale dalla banca dati BDSR del Ministero del Turismo (con SPID o CIE). Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €. Trovi le procedure nella guida al CIN e alle regole e in quelle regionali: Toscana, Lombardia, Puglia, Sicilia.
- ☐ CIN esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. La legge nazionale non impone una targa di un formato preciso, ma alcune Regioni e Comuni danno indicazioni proprie. Se manca: da 500 a 5.000 €.
- ☐ Comunicazione al Comune (CIA, SCIA o comunicazione regionale, dove prevista): dipende dalla Regione e da come affitti.
- ☐ Account Alloggiati Web della Polizia di Stato, per comunicare le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato di novembre 2025, l’identificazione dell’ospite deve avvenire “de visu”, anche da remoto ma in tempo reale: leggi la guida al self check-in e Alloggiati Web.
- ☐ Imposta di soggiorno: registrazione sul portale del tuo Comune, se la applica. Tariffe e scadenze nelle nostre guide città per città.
- ☐ Flussi turistici ISTAT: in molte Regioni vanno inviati ogni mese sul portale regionale, anche a zero.
- ☐ Regime fiscale: cedolare secca o IRPEF ordinaria. Dal 2026 il regime da privato vale solo fino a due appartamenti: dal terzo serve la partita IVA.
- ☐ Condominio e assicurazione: verifica che il regolamento condominiale non vieti l’affitto breve e che la polizza casa copra i danni causati dagli ospiti (molte polizze standard non lo fanno).
Parte 2 — La sicurezza obbligatoria
L’art. 13-ter del DL 145/2023 obbliga tutte le unità in locazione breve o turistica, imprenditoriali e non, a dotarsi di due dispositivi. Le sanzioni vanno da 600 a 6.000 € per violazione. Le regole tecniche vengono dalle FAQ del Ministero del Turismo:
| Dispositivo | Cosa dice la regola | Note pratiche |
|---|---|---|
| Rilevatore di gas combustibili | Funzionante, con allarme | Non serve se in casa non c’è un impianto a gas |
| Rilevatore di monossido di carbonio (CO) | Funzionante, con allarme | Come sopra: esonero solo senza impianto a gas |
| Estintore portatile | Almeno 1 ogni 200 m² e almeno 1 per piano; capacità minima 13A, carica minima 6 kg o 6 litri | In posizione visibile e accessibile, maniglia a circa 110 cm da terra; controlli periodici |
Per scegliere modelli a norma senza sbagliare abbiamo scritto una guida apposta: kit sicurezza obbligatorio per affitti brevi. Se vuoi solo vedere le opzioni: estintori a polvere da 6 kg su Amazon e rilevatori gas e monossido su Amazon.
🩹 Kit di primo soccorso: non c’è un obbligo nazionale per le locazioni brevi, ma alcuni regolamenti regionali lo prevedono (in Lombardia il regolamento regionale 6/2016 lo indica per case vacanza e locazioni turistiche). Costa poco e gli ospiti lo apprezzano: cassette di pronto soccorso su Amazon.
Parte 3 — Le dotazioni che fanno le recensioni
Camera da letto
- ☐ Coprimaterasso impermeabile per ogni letto (vedi su Amazon)
- ☐ Due cuscini per persona, con federe di ricambio
- ☐ Almeno 3 set di lenzuola per letto (uno in uso, uno in lavaggio, uno di scorta), meglio bianchi: lenzuola in percalle su Amazon
- ☐ Coperta o piumone di stagione e una coperta extra nell’armadio
- ☐ Grucce, specchio, luce da comodino per ogni lato del letto
- ☐ Tende oscuranti se la camera dà su strada
Bagno
- ☐ Per ogni ospite: telo doccia, asciugamano viso e ospite, più un tappetino (set di asciugamani bianchi su Amazon)
- ☐ Asciugacapelli: è tra le dotazioni più cercate nei filtri dei portali
- ☐ Carta igienica di scorta, sapone, shampoo in dispenser ricaricabili
- ☐ Cestino con coperchio e scopino
Cucina
- ☐ Pentole e padelle di base, utensili, taglieri, coltelli che tagliano
- ☐ Piatti, bicchieri e posate per il doppio degli ospiti massimi
- ☐ Macchina del caffè: la moka basta, ma una macchina a capsule alza il voto
- ☐ Bollitore, tostapane, olio, sale, zucchero, caffè di benvenuto
- ☐ Detersivo per piatti, spugne, strofinacci, sacchi per la differenziata con le istruzioni del Comune
Ingresso, tecnologia e pulizie
- ☐ Wi-Fi stabile, con nome rete e password stampati in casa
- ☐ Sistema di consegna chiavi: se fai self check-in, abbinalo a un modo per vedere l’ospite in tempo reale, ad esempio un videocitofono smart o una serratura smart
- ☐ Ferro e asse da stiro, stendino
- ☐ Aspirapolvere, scopa, mocio, prodotti per le pulizie
- ☐ Guida della casa: istruzioni per elettrodomestici, raccolta differenziata, numeri utili, regole della casa (vedi la nostra guida alla gestione degli ospiti)
Quanto costa attrezzare la casa?
Dipende da cosa hai già. Tra i costi di partenza mettiamo sempre il kit di sicurezza obbligatorio, almeno tre cambi di biancheria per letto e per bagno, e un sistema per non gestire a mano i calendari se pubblichi su più portali (Smoobu o un altro channel manager). Prima di comprare, conviene capire quanto ti resta davvero in tasca con il nostro simulatore affitti brevi.
Se la casa è ereditata o è la tua seconda casa, parti dalle guide dedicate: casa ereditata: affittarla a brevi periodi e come iniziare con gli affitti brevi.
Domande frequenti
L’estintore serve anche se affitto solo una stanza? Le regole dell’art. 13-ter valgono per le unità in locazione breve o turistica. Per B&B e affittacamere valgono le norme regionali e antincendio specifiche: verifica con la tua Regione.
Se la casa è tutta elettrica devo comprare i rilevatori di gas e CO? No: le FAQ del Ministero esonerano gli immobili senza impianto a gas. L’estintore invece serve sempre.
Il CIN va messo con una targa specifica? La legge nazionale chiede di esporlo all’esterno dello stabile, senza imporre un formato. Alcune Regioni e Comuni (ad esempio Venezia nelle aree vincolate) danno indicazioni più precise.
Ogni quanto devo cambiare la biancheria? A ogni cambio di ospite. Per i soggiorni lunghi alcune Regioni fissano frequenze minime per case vacanza e strutture ricettive (in Toscana almeno una volta a settimana); per le locazioni turistiche in genere non c’è una regola, ma il cambio settimanale è una buona pratica.
