CIN per host privati spiegato senza sigle

Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026

Hai deciso di affittare casa per qualche periodo all’anno e ti sei imbattuto nel CIN — Codice Identificativo Nazionale. Magari Airbnb te l’ha chiesto al primo annuncio, o hai letto che senza rischi sanzioni da migliaia di euro. Adesso vorresti capire come funziona, come si ottiene, e soprattutto cosa comporta davvero per te che hai una sola casa e non sei un property manager.

Questa guida ti porta dal primo click fino al codice in mano, senza saltare nulla e senza dare per scontate le sigle. Se sei alla tua prima volta, è esattamente quello che ti serve.

In due righe: il CIN è un codice nazionale obbligatorio dal 2 gennaio 2025 per qualunque immobile destinato a locazione turistica o breve in Italia. Lo ottieni gratis online tramite SPID o CIE sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo. Va esposto all’esterno della casa e indicato in tutti gli annunci.

Cos’è il CIN (e perché lo Stato te lo chiede)

Il CIN è la risposta italiana a un problema europeo: mappare in modo univoco tutti gli immobili affittati per finalità turistiche. Fino al 2024 ogni Regione aveva il suo codice identificativo (CIR in molte regioni, CIS in Toscana, CITR in Emilia-Romagna, CIPAT a Trento e così via), ma non esisteva un sistema nazionale uniforme. Risultato: dati incompleti, controlli difficili, evasione fiscale.

La legge 191/2023 (di conversione del Decreto Anticipi 145/2023) ha introdotto il CIN come codice nazionale unico, gestito attraverso una piattaforma centralizzata chiamata BDSR — Banca Dati Strutture Ricettive — del Ministero del Turismo. Il sistema è entrato in funzione il 3 settembre 2024, e dal 2 gennaio 2025 il CIN è obbligatorio per chiunque metta in affitto un immobile per finalità turistiche o per locazione breve (sotto i 30 giorni).

A cosa serve concretamente:

• Allo Stato: mappare il fenomeno, contrastare gli abusivi, incrociare dati con Agenzia delle Entrate
• Ai Comuni: verificare il rispetto dei regolamenti locali e l’imposta di soggiorno
• Alle piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo): un sistema di verifica automatica per non pubblicare annunci irregolari
• A te: dimostrare di essere in regola

La differenza tra CIN, CIR e BDSR

Tre sigle che si confondono facilmente. Te le sciolgo una volta per tutte:

• BDSR — Banca Dati Strutture Ricettive: la piattaforma online del Ministero del Turismo dove vai per ottenere il CIN. È il portale, lo strumento.
• CIN — Codice Identificativo Nazionale: il codice che ti viene assegnato. È l’identificativo univoco del tuo immobile a livello nazionale.
• CIR — Codice Identificativo Regionale: il codice che alcune Regioni hanno introdotto prima del CIN, e che spesso resta in vigore in parallelo. In molte Regioni devi ottenere prima il CIR (registrandoti al portale regionale) e poi richiedere il CIN al Ministero.

Sintesi pratica: in molte Regioni il percorso è CIR → CIN. In altre regioni dove il CIR non è mai stato istituito, vai direttamente al CIN. Vediamo la mappa nel paragrafo dedicato.

Da quando è obbligatorio

Le date che contano:

• 3 settembre 2024: la BDSR entra in esercizio in tutta Italia
• 1 gennaio 2025: prima scadenza per adeguarsi (poi prorogata)
• 2 gennaio 2025: scadenza definitiva — da qui in avanti il CIN è obbligatorio per legge
• Maggio 2026: scatta anche il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta dati delle locazioni brevi a livello europeo

Se affitti oggi senza CIN, sei fuori legge. Punto.

Le sanzioni se non ce l’hai

Le sanzioni ci sono e sono pesanti. Te le elenco perché è giusto saperle, non per terrorizzarti:

Violazione	Sanzione
Mancato possesso del CIN	da 800 a 8.000 € per immobile
Mancata esposizione del CIN all’esterno o negli annunci	da 500 a 5.000 € per immobile
Mancanza di dispositivi di sicurezza (estintori, rilevatori gas e CO)	da 600 a 6.000 € per ciascuna violazione

Inoltre, dal 2025 le piattaforme (Airbnb in primis) rimuovono automaticamente gli annunci senza CIN. Booking, Vrbo, Expedia stanno introducendo controlli equivalenti. Se ti spariscono gli annunci dai motori di ricerca pur essendo “attivi” nel pannello della piattaforma, di solito è proprio questo il problema.

L’altro aspetto, meno sbandierato ma più insidioso: i controlli amministrativi del Comune sui CIN vengono comunicati all’Agenzia delle Entrate. Un annuncio senza CIN diventa un indicatore di rischio fiscale, e può aprire la porta a un accertamento sui redditi da locazione non dichiarati. Doppio fronte.

Prima del CIN: gli adempimenti regionali (CIR)

In quasi tutte le Regioni, il CIN si ottiene dopo essersi registrati al portale regionale e aver ricevuto un codice locale (CIR, CIS, CITR a seconda della Regione). Ti faccio una mappa rapida.

Tabella riepilogativa per Regione

Regione	Portale regionale	Codice locale
Toscana	Open Toscana / Ross1000	Codice Univoco Identificativo (CSI)
Lazio	Sistema Informativo Regionale Turismo (Ross1000)	CIR
Lombardia	Turismo5 / MUTA	CIR
Emilia-Romagna	Portale Strutture Ricettive	CITR
Veneto	App Ricettività	CIR
Liguria	Reginet	CITRA
Piemonte	Portale Ricettività	CIPAT
Sicilia	Sistema Turismatico	CIR
Sardegna	SIRED	IUN
Puglia	Portale Pugliapromozione	CIS
Campania	Sistema Turismo Campania	CIR
Trentino-Alto Adige	LTS Bolzano / portale Trento	CIPAT
Marche	Sistema Informativo Turistico	CIR
Umbria	Open Umbria	CIR
Abruzzo	Portale Strutture Abruzzo	CIR

⚠️ Le procedure regionali cambiano spesso. Prima di iniziare verifica sul sito ufficiale della tua Regione il portale corretto e i documenti richiesti. Le voci di menu possono variare da un mese all’altro.

Come trovare il portale della tua Regione

Cerca su Google “comunicazione locazione turistica [tua Regione]” oppure vai sul sito istituzionale della Regione, sezione Turismo o Strutture Ricettive. Il sito ufficiale della Regione è sempre quello con dominio regione.[nome].it. Diffida da intermediari che ti chiedono soldi per fare quello che puoi fare gratis online in 30 minuti — la procedura è gratuita.

Come ottenere il CIN passo passo

Qui scendiamo nel pratico. Prima di iniziare, raccogli tutto in una cartella sul desktop: ti serviranno documenti e dati alla mano.

Step 1 — Verifica di avere SPID o CIE attivi

L’accesso alla BDSR avviene esclusivamente con identità digitale: SPID di livello 2 oppure CIE 3.0 (Carta d’Identità Elettronica con PIN attivo). Non ci sono credenziali alternative per cittadini italiani.

Se non hai ancora SPID: lo attivi gratis presso uffici postali, tabaccherie o online tramite Poste, Aruba, InfoCert. Tempo richiesto: 30 minuti per le procedure online se hai webcam e CIE/passaporto, oppure un’unica visita fisica per riconoscimento. Costo: gratuito (alcuni provider offrono opzioni a pagamento per attivazione express, ma il SPID base è sempre gratis).

Se hai CIE: serve la versione 3.0 (rilasciata dal 2017) e devi avere il PIN attivo. Se hai smarrito il PIN, vai in Comune con la carta e lo recuperi.

Step 2 — Verifica i requisiti di sicurezza dell’immobile

Questo è il passaggio che molti host saltano e che poi blocca la richiesta. Non puoi ottenere il CIN se prima non sei in regola con i requisiti di sicurezza introdotti dalla stessa legge 191/2023 per tutti gli immobili in locazione breve o turistica.

Cosa devi avere obbligatoriamente nell’immobile:

• Estintori portatili a norma di legge (capacità minima 13A, carica minima 6 kg/litri), conformi alla norma UNI 9994-1. Almeno uno per piano e comunque uno ogni 200 m² di superficie. Vanno collocati in posizione visibile e accessibile, vicino agli ingressi o alle aree a maggior rischio (cucina, fonti di calore).
• Rilevatore di gas combustibili (metano o GPL) conforme alla norma EN 50194, da installare in prossimità degli apparecchi a gas.
• Rilevatore di monossido di carbonio (CO) conforme alla norma EN 50291, da installare a soffitto o entro 15 cm sotto il soffitto, a non più di 1,5 m da caldaie, camini o stufe.

💡 Buono a sapersi: se l’immobile è completamente privo di impianti a gas e non ci sono fonti di combustione (no caldaia, no fornelli a gas, no stufe a legna o pellet), sei esonerato dall’obbligo dei rilevatori di gas e CO. L’estintore resta sempre obbligatorio.

In pratica: ti servono estintore + rilevatore gas + rilevatore CO. Sul mercato trovi kit completi per host a 80-150 euro che includono estintore certificato, rilevatori EN, targa CIN da affiggere all’esterno e documentazione di conformità. Va benissimo, basta che siano dispositivi certificati e in regola.

Importante: non serve un tecnico abilitato per installarli (basta seguire le istruzioni del produttore), ma è consigliato per avere certezza della corretta installazione. Conserva sempre scontrini, fatture e dichiarazioni di conformità dei dispositivi: in caso di controllo te li chiedono.

Step 3 — Ottieni prima il codice regionale (se richiesto nella tua Regione)

Vai sul portale della tua Regione (vedi tabella sopra), accedi con SPID o CIE, e inserisci la comunicazione di inizio attività di locazione turistica. I dati che ti chiederanno sono sempre più o meno gli stessi:

• Dati anagrafici del proprietario
• Dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno)
• Indirizzo dell’immobile e numero civico
• Tipologia di locazione (turistica non imprenditoriale, nel tuo caso)
• Numero di posti letto
• Periodo di apertura previsto

Al termine della procedura, il sistema rilascia il codice regionale (CIR, CIS, CITR ecc. a seconda della Regione). In alcune Regioni il rilascio è immediato, in altre richiede 1-2 settimane di lavorazione amministrativa.

Step 4 — Vai sulla BDSR e richiedi il CIN

Apri il browser e vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it. Clicca su “Ottieni CIN”, accedi con SPID o CIE.

Una volta dentro vedrai l’elenco delle strutture associate al tuo codice fiscale. Se hai già fatto la registrazione regionale, la tua struttura dovrebbe essere precompilata con i dati arrivati dalla Regione (la BDSR è interoperabile con i database regionali).

Se invece la struttura non c’è, hai due possibilità:

• Usa la funzione “Segnalazione struttura mancante” per chiedere alla tua Regione di sincronizzare i dati. Tempo di attesa: di solito 30 giorni.
• Se sono trascorsi più di 30 giorni, puoi richiedere il CIN direttamente caricando un documento di avvio attività (es. la SCIA, la CIA o la comunicazione regionale che hai presentato allo Step 3).

Step 5 — Compila i dati mancanti e l’autocertificazione di sicurezza

Clicca su “Dettaglio scheda / Ottieni CIN” della tua struttura. Compila i campi richiesti (alcuni saranno già precompilati). Tra le informazioni richieste:

• Codice ATECO: se sei host non imprenditoriale e senza P.IVA, seleziona “assente” quando il sistema te lo chiede. Non ti serve un ATECO.
• Dati catastali completi
• Numero di posti letto
• Autocertificazione di conformità ai requisiti di sicurezza: una dichiarazione sostitutiva con cui attesti di avere estintore, rilevatori e tutti i requisiti previsti dalla legge

Il flag sull’autocertificazione di sicurezza è obbligatorio: senza non puoi proseguire la richiesta. Sii onesto: dichiarare il falso ti espone a sanzioni e possibile revoca del CIN.

Step 6 — Genera e scarica il CIN

Confermi i dati, invii la richiesta. La generazione del CIN è immediata: ottieni un codice alfanumerico (formato tipo IT-049017-xxxxx, dove i numeri intermedi sono il codice ISTAT del Comune). Lo scarichi in PDF e ti arriva anche via email.

A questo punto sei in regola. Da questo momento puoi pubblicare i tuoi annunci con il CIN ben in vista.

Dove devi esporre il CIN

Tre posti, tutti obbligatori. Saltarne uno equivale a non averlo.

All’esterno dell’immobile

Una targa o un adesivo all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento, ben visibile dalla strada o dall’ingresso comune. Materiali ammessi: targa metallica, adesivo plastificato, supporto in plexiglass. Caratteri leggibili a 2-3 metri di distanza. Costo di una targa professionale: 10-25 euro online.

⚠️ Attenzione ai regolamenti condominiali. In alcuni condomini l’esposizione di targhe esterne richiede autorizzazione assembleare. Verifica prima di affiggere, per evitare contestazioni dai vicini. Se il regolamento vieta l’esposizione, comunica per iscritto all’amministratore che si tratta di un obbligo di legge nazionale: di solito l’opposizione cade.

Negli annunci online

Su Airbnb, Booking, Vrbo e qualunque altra piattaforma il CIN va inserito nei campi dedicati (Airbnb ha un campo “Codice di registrazione”, Booking ha un’apposita sezione “Codici di legge”, Vrbo ha “Numero di registrazione”). Senza questo campo compilato, l’annuncio viene declassato o rimosso.

Su richiesta delle autorità

In caso di controllo da parte di Polizia Locale, Guardia di Finanza o ispettori del Ministero, devi essere in grado di esibire il PDF del CIN (anche da smartphone) e la documentazione di sicurezza (scontrini estintori, dichiarazioni di conformità rilevatori).

Casi particolari per host privati

La normativa è scritta in modo generico, ma le situazioni concrete sono mille. Vediamo le più comuni.

Casa ereditata non ancora volturata

Se l’immobile è ancora intestato al defunto perché la voltura catastale non è stata ancora completata, non puoi richiedere il CIN a tuo nome. Devi prima fare la dichiarazione di successione (entro 12 mesi dalla morte) e la voltura catastale. Una volta che sei intestatario nel catasto, procedi normalmente con CIR e CIN.

Se sei ancora in fase di successione e vuoi evitare il blocco totale: tutti gli eredi possono firmare una delega congiunta a uno di loro per procedere con il CIN, allegando la copia della dichiarazione di successione protocollata.

Comproprietà tra fratelli o coniugi

Una sola persona presenta la richiesta del CIN a proprio nome, allegando una delega scritta da parte degli altri comproprietari (con copie dei documenti d’identità). Il CIN viene rilasciato a chi presenta la richiesta, ma vale per l’immobile intero.

Affitto solo per pochi mesi all’anno

Il CIN è uno e univoco per immobile, indipendentemente dal periodo di affitto. Se affitti solo a luglio-agosto, il tuo CIN resta valido tutto l’anno. Non devi richiederlo ogni stagione né disattivarlo nei mesi di non utilizzo. Comunica però al portale regionale eventuali variazioni significative (cambio destinazione d’uso, vendita, demolizione).

Casa con difformità catastali

Se l’immobile ha difformità (per esempio la planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato reale, o ci sono abusi non sanati), tecnicamente non rispetti i requisiti di abitabilità necessari per la locazione turistica. Non procedere con il CIN finché non hai sanato. Una sanatoria costa, ma è infinitamente meno rischiosa di un controllo che scopre l’abuso a CIN già rilasciato — in quel caso rischi sia sanzioni edilizie sia revoca del CIN sia accertamento fiscale.

Una stanza di un appartamento più grande

Se affitti solo una stanza di un appartamento dove vivi (o di una casa più grande), la norma si applica comunque: serve il CIN, servono i dispositivi di sicurezza (anche se la cucina e le altre stanze sono in uso comune), serve l’esposizione esterna. Le FAQ ministeriali confermano: anche le singole porzioni di immobile destinate a locazione breve sono soggette agli obblighi.

Sei errori comuni nella richiesta CIN

Da tenere a mente, non sono dettagli:

1. Procedere senza i dispositivi di sicurezza già acquistati. Il flag dell’autocertificazione è dichiarazione sostitutiva: se dichiari di avere ciò che non hai, è falso ideologico. Compra tutto prima di iniziare la procedura.
2. Selezionare un codice ATECO senza essere imprenditore. Se non hai P.IVA, seleziona “assente”. Inserire un ATECO casuale ti complica la vita con l’INPS e l’Agenzia delle Entrate.
3. Confondere CIR e CIN. In alcune Regioni si chiamano in modi diversi (CIS, CITR, CIPAT). Il portale BDSR ti chiede il CIN alla fine, non i codici regionali. Se non sei sicuro, riguarda la tabella sopra.
4. Pubblicare annunci prima di aver ottenuto il CIN. Le piattaforme oggi controllano. Se l’annuncio viene flaggato, recuperare la posizione SEO e il ranking impiega settimane.
5. Non conservare la documentazione. Tieni in una cartella (anche solo digitale): PDF del CIN, ricevute degli estintori, dichiarazione di conformità dei rilevatori, copia della comunicazione regionale, screenshot dell’annuncio con CIN ben visibile. Servono in caso di controllo.
6. Esporre il CIN solo online e dimenticarsi della targa esterna. È l’errore più frequente in assoluto. La sanzione per mancata esposizione esterna è autonoma rispetto a quella per mancato CIN: anche se hai il codice, se non l’hai fisicamente esposto sull’edificio, paghi.

Domande frequenti

Il CIN ha una scadenza? No, il CIN non ha scadenza temporale. Resta valido finché l’immobile è destinato a locazione turistica. Va aggiornato (non rinnovato) in caso di variazioni significative: cambio proprietario, cambio destinazione d’uso, vendita.

Posso ottenere il CIN se affitto solo una settimana l’anno? Sì. La normativa non prevede soglie minime di giorni. Se affitti anche solo una settimana per finalità turistica o con contratto di locazione breve, devi avere il CIN.

Quanto costa ottenere il CIN? Il rilascio del CIN è gratuito. Costi indiretti: SPID se non lo hai (gratis nelle versioni base), dispositivi di sicurezza (80-150 euro), targa esterna (10-25 euro), eventuale messa a norma dell’immobile.

Posso delegare un property manager o un commercialista per la richiesta? Sì. Dalla BDSR è possibile caricare un documento di delega firmato dal titolare con copia della carta d’identità. La delega è personale per ogni richiesta.

Cosa succede se vendo l’immobile? Il CIN è legato all’immobile, non alla persona. Il nuovo proprietario, se vuole continuare l’attività di locazione turistica, deve fare una nuova comunicazione regionale e una nuova richiesta CIN a suo nome. Il CIN del precedente proprietario viene chiuso.

Devo richiedere il CIN se affitto a un’azienda per trasferte di lavoro? Solo se l’affitto è di durata inferiore a 30 giorni e ha finalità abitativa breve. Per locazioni superiori a 30 giorni si entra in altra disciplina (locazioni transitorie, locazioni ad uso foresteria) e il CIN non è richiesto.

Cosa succede se sbaglio i dati nel CIN? Puoi correggere accedendo nuovamente alla BDSR con SPID/CIE. Le correzioni di errori in buona fede non sono sanzionate. Aggiorna immediatamente anche gli annunci sui portali.

Devo esporre il CIN se affitto solo a parenti o amici? Se è un vero comodato gratuito (no incasso), no, perché non è locazione turistica. Se chiedi un rimborso spese o un pagamento simbolico, formalmente è locazione e serve il CIN.

Il CIN sostituisce la comunicazione Alloggiati Web alla Polizia? No, sono due adempimenti separati e indipendenti. Il CIN identifica l’immobile, l’Alloggiati Web comunica i dati di chi ci dorme. Servono entrambi.

Quante volte devo aggiornare la BDSR ogni anno? Solo se cambia qualcosa di sostanziale (proprietario, indirizzo, posti letto, dotazioni). Non c’è un aggiornamento periodico obbligatorio.

Le piattaforme tipo Airbnb verificano davvero il CIN? Sì, dal 2025 in modo automatico. Airbnb ha già rimosso migliaia di annunci italiani senza CIN. Booking, Vrbo, Expedia hanno introdotto controlli equivalenti. Senza CIN valido nel campo dedicato, l’annuncio viene declassato o eliminato.

Cosa fare adesso

Se sei arrivato fin qui, sai tutto quello che ti serve per partire. Per procedere in modo ordinato:

1. Verifica SPID o CIE attivi
2. Compra estintore + rilevatori di gas e CO certificati (se non hai ancora questi dispositivi, ordinali oggi: arrivano in 2-3 giorni)
3. Vai sul portale della tua Regione e ottieni il codice regionale (CIR/CIS/CITR ecc.)
4. Una volta ricevuto il codice regionale, accedi a bdsr.ministeroturismo.gov.it e richiedi il CIN
5. Stampa la targa CIN e affiggila all’esterno
6. Aggiorna gli annunci su Airbnb, Booking, Vrbo con il CIN nel campo dedicato

Per la parte successiva — comunicare gli ospiti alla Polizia, gestire l’imposta di soggiorno, dichiarare i redditi — leggi la nostra guida completa per chi parte da zero e gli articoli dedicati ai singoli adempimenti.

Hai una situazione particolare che non trovi spiegata? Scrivici a info@affittitranquilli.it — rispondiamo a tutti.

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Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale o legale personalizzata. Le norme su CIN, sicurezza e codici regionali possono cambiare. Per la tua situazione specifica verifica sempre con la BDSR, il portale regionale o un commercialista. Fonti principali: D.L. 145/2023 art. 13-ter, L. 191/2023, D.M. Turismo 6 giugno 2024, FAQ ufficiali del Ministero del Turismo.