Affitti brevi 2026: dal terzo appartamento serve la partita IVA (cosa cambia e come si contano)
Fino al 2025 potevi affittare per brevi periodi fino a quattro appartamenti restando un privato, con la cedolare secca e senza partita IVA. Dal 1° gennaio 2026 la soglia è scesa: il regime delle locazioni brevi vale solo fino a due appartamenti. Dal terzo, la legge presume che tu stia svolgendo un’attività d’impresa. Vediamo cosa significa, come si contano gli immobili e cosa succede se superi il limite.
💡 In breve: con 1 o 2 appartamenti in affitto breve non cambia nulla, resti un privato con cedolare secca. Con 3 o più servono partita IVA e SCIA, la cedolare non si applica più e il reddito diventa reddito d’impresa. La regola vale già per tutto il 2026, senza periodo transitorio.
Cosa dice la Legge di Bilancio 2026
La norma è l’art. 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026). Modifica l’art. 1, comma 595, della Legge 178/2020, sostituendo le parole “quattro appartamenti” con “due appartamenti”. Risultato: il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questo uso non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre, l’attività “si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile, chiunque la svolga.
| Fino al 2025 | Dal 2026 | |
|---|---|---|
| Appartamenti in affitto breve da privato | fino a 4 | fino a 2 |
| Presunzione di attività d’impresa | dal 5° appartamento | dal 3° appartamento |
| Cedolare secca | 21% su una unità, 26% sulle altre | invariata: 21% su una unità, 26% sulle altre |
Nella bozza della manovra c’era anche l’idea di portare al 26% tutte le locazioni concluse tramite portali come Airbnb e Booking. Nel testo finale questa regola non è passata: il 21% sulla prima unità vale qualunque sia il canale di prenotazione. I dettagli sono nella nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi 2026.
Come si contano gli appartamenti
- Si contano le unità immobiliari (gli appartamenti), non le stanze.
- Solo quelle in locazione breve, cioè con contratti fino a 30 giorni. Un appartamento affittato con un contratto 4+4 o a canone concordato non entra nel conteggio.
- Il riferimento è il singolo contribuente: la norma parla di persona fisica, non di nucleo familiare. Coniugi e figli possono avere ciascuno i propri immobili, purché la divisione sia reale e non un modo per aggirare la soglia.
- Il conteggio è per periodo d’imposta: se nel corso dell’anno hai avuto in affitto breve tre appartamenti diversi, anche in mesi diversi, la soglia è superata.
⚠️ Comproprietà: zona grigia. L’Agenzia delle Entrate non si è ancora espressa su come contare gli immobili in comproprietà. Secondo un’interpretazione prudente, ogni comproprietario conta l’intero appartamento. Se hai ereditato case con fratelli o parenti, leggi la nostra guida su eredi multipli e comproprietà negli affitti brevi e fatti confermare il conteggio da un commercialista.
Cosa succede se superi la soglia
Dal terzo appartamento in affitto breve cambia tutto il quadro, non solo per l’appartamento in più:
- Perdi la cedolare secca: il reddito diventa reddito d’impresa e si tassa con le regole dell’attività commerciale.
- Serve la partita IVA con un codice ATECO dei servizi di alloggio. Con la classificazione ATECO 2025, in vigore dal 1° aprile 2025, il codice usato di solito è il 55.20.42 (camere, case e appartamenti per vacanze): la scelta va fatta con il commercialista in base ai servizi che offri.
- Serve la SCIA allo Sportello unico (SUAP) del Comune, come prevede l’art. 13-ter, comma 8, del DL 145/2023. Esercitare in forma d’impresa senza SCIA costa da 2.000 a 10.000 € di sanzione.
- Va aggiornata la posizione sul codice regionale e sul CIN, perché la struttura passa da “non imprenditoriale” a “imprenditoriale”. Le procedure cambiano da regione a regione: trovi i passaggi nelle nostre guide al CIN e alle regole regionali.
- Iscrizione al Registro imprese e all’INPS: qui le fonti non sono d’accordo. Per alcuni l’iscrizione alla Gestione commercianti INPS è sempre dovuta, per altri dipende da come è organizzata l’attività (continuità, servizi offerti). È uno dei punti da chiarire subito con un professionista, perché i contributi minimi superano i 4.000 € l’anno.
Il regime forfettario: si può usare?
Sì. Chi apre partita IVA per gli affitti brevi può accedere al regime forfettario se rispetta i requisiti, a partire dal limite di 85.000 € di ricavi annui. Il reddito si calcola applicando ai ricavi un coefficiente di redditività del 40% (attività di alloggio), e su quel reddito si paga un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni se sei una nuova attività.
Un esempio di conti (indicativo)
Tre appartamenti che incassano 15.000 € lordi ciascuno, 45.000 € in totale. Confrontiamo il vecchio scenario (privato con cedolare, possibile fino al 2025) con il nuovo (partita IVA in forfettario).
| Voce | Privato con cedolare (fino al 2025) | Forfettario (dal 2026) |
|---|---|---|
| Base imponibile | 45.000 € (la cedolare si applica sul canone lordo) | 18.000 € (45.000 × 40%) |
| Imposta | 3.150 € (21%) + 3.900 € + 3.900 € (26%) = 10.950 € | 2.700 € (15%) oppure 900 € (5% nei primi 5 anni) |
| Contributi INPS | — | da verificare: se dovuti, oltre 4.000 € l’anno (deducibili dal reddito) |
| Altri costi | — | commercialista, SCIA, diritto camerale |
Il conto non è scontato: per chi ha già tre appartamenti il forfettario può addirittura costare meno della cedolare, ma dipende da contributi, spese del commercialista e da quanto incassi davvero. Prendi l’esempio come ordine di grandezza, non come consulenza. Per un calcolo sul tuo caso con cedolare e spese usa il nostro simulatore affitti brevi.
E se ho due appartamenti e voglio aggiungerne un terzo?
Hai tre strade, da valutare prima di firmare o pubblicare l’annuncio:
- Restare a due in affitto breve e mettere il terzo a lungo termine (4+4, 3+2 o transitorio): non conta nella soglia.
- Intestare il terzo a un familiare che lo gestisca davvero in proprio: la soglia è per contribuente, ma l’operazione deve essere reale.
- Aprire partita IVA e gestire tutto come impresa, magari in forfettario: a quel punto conviene anche dotarsi di un gestionale che tenga insieme calendari e adempimenti (vedi il nostro confronto tra i channel manager).
Domande frequenti
Con due appartamenti devo fare qualcosa di nuovo nel 2026? No, sul piano fiscale resti un privato: cedolare al 21% su una unità e al 26% sull’altra, oppure IRPEF ordinaria. Restano CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno, come prima.
Una casa in affitto breve e una con contratto 4+4: quante ne conto? Una. Contano solo gli appartamenti dati in locazione breve.
Le stanze di casa mia contano come appartamenti? No: si contano le unità immobiliari, non le stanze. Più stanze dello stesso appartamento valgono come un solo appartamento.
Airbnb mi trattiene già le tasse: cambia qualcosa? Se l’intermediario incassa i canoni, trattiene una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. Non è l’imposta definitiva: i conti si chiudono in dichiarazione. Con la partita IVA cambia il trattamento e va gestito con il commercialista.
La Legge di Bilancio 2027 cambierà ancora le regole? Al 22 ottobre 2026 la manovra 2027 in discussione non contiene misure specifiche sugli affitti brevi. Aggiorneremo questa guida se arriveranno modifiche.
Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un commercialista. Fonti principali: L. 199/2025 art. 1 c. 17; L. 178/2020 art. 1 c. 595; DL 145/2023 art. 13-ter; FAQ del Ministero del Turismo sulla BDSR. Aggiornata al 23 ottobre 2026.
