Migliori channel manager per affitti brevi 2026: confronto per chi ha 1-3 case
Se affitti una o due case su Airbnb e Booking, prima o poi arriva la paura della doppia prenotazione: due ospiti, stesse date, una sola casa. Il channel manager serve a evitarla, perché tiene allineati i calendari di tutti i portali. Il problema è che quasi tutti i confronti online sono scritti per hotel e property manager con decine di unità. Qui guardiamo il mercato con gli occhi di chi ha da 1 a 3 appartamenti e non vuole farne un mestiere.
💡 Verdetto rapido: per una sola casa e il minimo indispensabile, Lodgify Basic è il più economico. Per avere tutto incluso (sito, app per gli ospiti, messaggi automatici) senza commissioni, Smoobu è la scelta più equilibrata. Se vuoi Alloggiati Web e ISTAT già dentro il software, guarda ai gestionali italiani come Octorate e Krossbooking, sapendo però che sono pensati per strutture più grandi.
Cos’è un channel manager (e quando ti serve davvero)
Un channel manager collega il calendario della tua casa a Airbnb, Booking.com, Vrbo e agli altri portali. Quando arriva una prenotazione su uno, chiude in automatico le stesse date sugli altri. Molti includono anche un PMS (il gestionale con calendario unico, ospiti e pagamenti) e, a volte, un sito per le prenotazioni dirette.
Non sempre serve. Se sei solo su Airbnb, il calendario di Airbnb ti basta. Il channel manager diventa utile quando:
- pubblichi la casa su almeno due portali (il caso tipico è Airbnb + Booking);
- vuoi cambiare prezzi e soggiorni minimi in un posto solo invece che su ogni portale;
- vuoi mandare messaggi automatici agli ospiti (istruzioni di arrivo, Wi-Fi, regole della casa);
- vuoi iniziare a ricevere prenotazioni dirette senza commissioni dei portali.
Esiste anche la sincronizzazione gratuita via iCal, che quasi tutti i portali offrono. Funziona, ma si aggiorna a intervalli e non in tempo reale: con poche prenotazioni può bastare, in alta stagione il rischio di overbooking resta. Ne parliamo nella nostra guida ai software per piccoli host.
I 5 channel manager a confronto (prezzi ottobre 2026)
| Software | Prezzo di partenza (1 casa) | Commissioni | Prova gratis | Alloggiati / ISTAT |
|---|---|---|---|---|
| Smoobu | 29 €/mese (Flex) · da 28 €/mese (Pre-paid biennale) | 0,9% solo sul Flex | 14 giorni | Tramite Chekin (a pagamento) |
| Lodgify | 14 $/mese (Basic) | 0% sulle prenotazioni, 1% sui pagamenti online | 7 giorni | Chekin gratis 12 mesi (Professional), nativo su Ultimate |
| Octorate | da 8 €/unità al mese (Basic, senza PMS) | — | 14 giorni | Nativo nel PMS (piani Pro e superiori, prezzo su richiesta) |
| Krossbooking | 6 €/unità al mese (Premium) | — | Demo 30 giorni | Nativo (minimo 3 unità) |
| Beds24 | da 15,50 €/mese + 0,55 € per collegamento | — | 14 giorni | Non documentato |
Prezzi IVA esclusa, rilevati sulle pagine ufficiali il 23 ottobre 2026. “—” significa che il listino non indica commissioni sulle prenotazioni. Lodgify espone i prezzi in dollari e non chiarisce se siano riferiti alla fatturazione mensile o annuale: controlla sempre il totale al checkout.
1. Smoobu: il più completo per chi ha 1-2 case
Smoobu è un software tedesco, dal 2021 parte del gruppo HomeToGo, molto usato da host privati e piccoli gestori. Il punto di forza è che ogni piano include tutto: channel manager, calendario unico, sito di prenotazione diretta, Guest-App, messaggi automatici.
- Professional Flex: 29 €/mese + 0,9% su ogni prenotazione;
- Professional Pre-paid: 35 €/mese pagando mese per mese, 31,50 €/mese con l’annuale, 28 €/mese con il biennale, zero commissioni;
- Teams Pro+: 55 €/mese (49,50 € con l’annuale), per chi lavora con collaboratori.
Il limite: Smoobu non invia da solo le schedine ad Alloggiati Web né i dati ISTAT. Lo fa attraverso l’integrazione con Chekin, che è un servizio a parte con un suo costo. Ne parliamo nel confronto Chekin vs Vikey.
Per chi è: chi affitta con continuità su più portali e vuole un unico strumento per calendario, messaggi e sito. Trovi tutti i dettagli nella nostra recensione completa di Smoobu. Puoi provarlo 14 giorni senza carta di credito dal sito ufficiale di Smoobu.
2. Lodgify: il più economico per una sola casa
Lodgify nasce come costruttore di siti per case vacanza, poi è diventato un gestionale completo. Oggi ha quattro piani:
- Basic (14 $/mese): una sola proprietà, channel manager con Airbnb, Booking.com e Vrbo, senza sito;
- Starter (26 $/mese): fino a 2 proprietà, con sito e modulo di prenotazione diretta;
- Professional (47 $/mese): include un account Chekin gratuito per 12 mesi con i piani annuali;
- Ultimate (68 $/mese): invio automatico delle schedine Alloggiati Web e dei dati ISTAT.
Nessuna commissione sulle prenotazioni, ma c’è l’1% sui pagamenti online incassati tramite Lodgify (più i costi del gateway). Per chi è: chi ha una casa sola e vuole solo sincronizzare i calendari spendendo il meno possibile, oppure chi punta sul sito con il proprio marchio. Il confronto diretto è nella guida Smoobu vs Lodgify per chi ha una casa.
3. Octorate: il gestionale italiano, ma pensato per strutture
Octorate è un’azienda romana (Octorate S.r.l., oggi parte del gruppo Buffetti). Il suo PMS invia in automatico le schedine ad Alloggiati Web e i flussi ISTAT e regionali, ed emette ricevute e fatture compatibili con lo SdI: tutte cose che i software stranieri delegano a terzi.
Il listino però è poco trasparente per chi ha una casa: il piano Basic parte da 8 € per unità al mese ma non include il PMS (solo channel manager e booking engine); per i piani Pro e Ultimate, quelli con gestionale e sito, il prezzo è su richiesta. Per chi è: chi ha 2-3 unità, vuole gli adempimenti italiani in un unico software ed è disposto a chiedere un preventivo.
4. Krossbooking: economico, ma da 3 unità in su
Krossbooking è un altro gestionale italiano. Sulla carta è il più economico: 4 € per unità al mese per il solo PMS, 6 € con channel manager e booking engine, nessun costo di attivazione, invio ad Alloggiati Web e moduli ISTAT incluso. Il dettaglio decisivo è che entrambi i piani richiedono almeno 3 unità. Con una o due case, quindi, non è un’opzione a listino. Per chi è: chi ha già 3 appartamenti (e allora, dal 2026, deve anche fare i conti con la partita IVA obbligatoria dal terzo appartamento).
5. Beds24: potente e flessibile, ma per smanettoni
Beds24 è uno strumento tedesco molto configurabile, con prezzi modulari: da 15,50 € al mese più 0,55 € al mese per ogni collegamento (una tipologia di camera su un canale). Collega Airbnb, Booking.com e Vrbo e include un sito di prenotazione. Il pannello di gestione però è disponibile solo in inglese e tedesco, e non abbiamo trovato funzioni native per Alloggiati Web, ISTAT o tassa di soggiorno. Per chi è: chi ha dimestichezza con la tecnologia e vuole personalizzare tutto.
E Hostaway?
Hostaway compare spesso nelle classifiche, ma non ha un listino pubblico (solo preventivo) ed è pensato per property manager con molti annunci. Per chi ha 1-3 case non lo consigliamo.
Quale scegliere: la risposta in base alla tua situazione
| La tua situazione | La scelta più sensata |
|---|---|
| 1 casa, solo Airbnb | Nessun channel manager: basta il calendario di Airbnb |
| 1 casa su Airbnb + Booking, budget minimo | Lodgify Basic |
| 1-2 case, vuoi messaggi automatici, app ospiti e sito senza commissioni | Smoobu Pre-paid |
| Vuoi un sito di prenotazione diretta con il tuo marchio | Lodgify Starter o Professional |
| 2-3 unità e vuoi Alloggiati/ISTAT dentro il gestionale | Octorate (preventivo) o Krossbooking (da 3 unità) |
Qualunque sia la scelta, ricorda che il software non sostituisce gli obblighi di legge: CIN, comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dichiarazione dei redditi restano a carico tuo. Se stai iniziando, parti dalla nostra guida per iniziare con gli affitti brevi e calcola il netto reale con il simulatore gratuito prima di aggiungere un abbonamento ai costi.
Domande frequenti
Esiste un channel manager gratuito? Tra quelli seri, no: la sincronizzazione iCal tra portali è gratuita, ma non è in tempo reale. Il piano a pagamento più economico che abbiamo trovato per una casa è Lodgify Basic (14 $/mese).
Il channel manager invia le schedine ad Alloggiati Web? Dipende. Octorate, Krossbooking e Lodgify Ultimate lo fanno in modo nativo; Smoobu e gli altri piani Lodgify passano da Chekin. Per i dettagli sugli obblighi leggi la guida al self check-in e Alloggiati Web.
Posso disdire quando voglio? Con i piani mensili sì. I piani annuali e biennali costano meno ma li paghi in anticipo: conviene provarli solo dopo una stagione.
Il costo del software è deducibile? Se applichi la cedolare secca, no: la cedolare è un’imposta sostitutiva che non ammette deduzioni. Ne parliamo nella guida alla cedolare secca 2026.
Serve per forza anche il sito di prenotazione diretta? No. Per chi ha una o due case, la maggior parte delle prenotazioni continuerà ad arrivare dai portali. Il sito è utile per gli ospiti che tornano e per chi ci investe in marketing.
