Cedolare secca affitti brevi 2026: come funziona, 21% o 26%, e quando conviene davvero
Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026
Se affitti una casa per brevi periodi, la cedolare secca è probabilmente il regime fiscale che ti conviene — ma con la Legge di Bilancio 2026 sono cambiate alcune regole importanti, ed è facile fare confusione tra l’aliquota del 21% e quella del 26%, tra cosa vale per il primo immobile e cosa per il secondo, tra chi può ancora usarla e chi è costretto ad aprire la partita IVA.
In questa guida ti spiego in modo chiaro come funziona la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026: cos’è, quanto si paga, quando si applica il 21% e quando il 26%, come si esercita l’opzione, come si versa con F24, e — soprattutto — quando conviene rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria. Con calcoli pratici concreti.
💡 Sintesi rapida: la cedolare secca è un’imposta sostitutiva che tassa i redditi da affitto breve con un’aliquota fissa, al posto dell’IRPEF. Dal 2026 (Legge 199/2025): 21% sul primo immobile, 26% dal secondo immobile, e dal terzo immobile scatta l’obbligo di partita IVA perché l’attività si presume imprenditoriale. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. Per la stragrande maggioranza degli host privati con 1-2 case, resta il regime più conveniente.
Cos’è la cedolare secca (in parole semplici)
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette di tassare i redditi da locazione con un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa, al posto della tassazione ordinaria IRPEF.
In pratica: invece di sommare il reddito da affitto agli altri tuoi redditi (stipendio, pensione, altri redditi) e pagare l’IRPEF progressiva con le aliquote a scaglioni (che vanno dal 23% al 43%), con la cedolare secca paghi un’aliquota fissa e separata solo su quel reddito.
La cedolare secca sostituisce e assorbe:
- L’IRPEF sul reddito da locazione
- Le addizionali regionali e comunali IRPEF su quel reddito
- L’imposta di registro sul contratto
- L’imposta di bollo sul contratto
Per gli affitti brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni, regolati dall’art. 4 del D.L. 50/2017), la cedolare secca è il regime naturale e più usato dagli host privati.
💡 La differenza chiave con l’affitto lungo: per le locazioni abitative lunghe (4+4 anni, contratti concordati) la cedolare ha aliquote del 10% o 21%. Per gli affitti brevi turistici le aliquote sono diverse: 21% e 26% secondo le regole che vediamo ora.
Le aliquote 2026: 21%, 26% e la soglia della partita IVA
La Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025), entrata in vigore il 1° gennaio 2026, ha confermato e ridefinito il sistema di tassazione degli affitti brevi. Ecco il quadro.
Primo immobile: 21%
Per il primo (e unico) immobile destinato ad affitto breve, l’aliquota della cedolare secca è del 21%. Questa aliquota si applica indipendentemente dal canale usato: che tu affitti privatamente o tramite piattaforme come Airbnb e Booking, l’aliquota resta il 21%.
Nella prima stesura della Legge di Bilancio 2026 era stata ipotizzata un’esclusione del 21% per chi affitta tramite piattaforme (che avrebbe pagato il 26%), ma questa impostazione è stata superata in fase di approvazione: il 21% sul primo immobile vale per tutti.
Secondo immobile: 26%
Dal secondo immobile destinato ad affitto breve, l’aliquota sale al 26%. Anche questa si applica indipendentemente dal canale (diretto o tramite portali).
Quindi se hai due case che affitti entrambe per brevi periodi: una è tassata al 21%, l’altra al 26%. Sei tu a decidere (in dichiarazione) a quale immobile applicare l’aliquota agevolata del 21% — conviene applicarla a quello con il reddito più alto.
Dal terzo immobile: partita IVA obbligatoria
Questa è la novità più importante del 2026. Fino al 2025 si potevano destinare ad affitto breve fino a 4 immobili rimanendo nel regime “privato” (non imprenditoriale). Dal 2026, la soglia è scesa: dal terzo immobile destinato ad affitto breve, si presume l’esercizio di un’attività di impresa e diventa obbligatorio aprire la partita IVA.
In termini pratici:
- 1 immobile in affitto breve → host privato, cedolare 21%
- 2 immobili in affitto breve → host privato, cedolare 21% + 26%
- 3 o più immobili in affitto breve → attività imprenditoriale, partita IVA obbligatoria
Con la partita IVA cambia tutto il regime fiscale: niente più cedolare secca, si entra nel regime d’impresa (forfettario o ordinario), con obblighi contabili, contributi INPS, e altri adempimenti.
⚠️ Attenzione al conteggio: la soglia si conta sugli immobili destinati ad affitto breve, non sul totale degli immobili che possiedi. Se hai 5 case ma ne affitti solo 2 in modalità turistica (le altre sono casa tua, affitto lungo, sfitte), resti host privato con cedolare secca. Conta solo quante ne destini ad affitti brevi.
Tabella riepilogativa delle aliquote 2026
| Numero immobili in affitto breve | Regime | Tassazione |
|---|---|---|
| 1 immobile | Host privato | Cedolare secca 21% |
| 2 immobili | Host privato | Cedolare 21% (su uno) + 26% (sull’altro) |
| 3 o più immobili | Attività d’impresa | Partita IVA obbligatoria (no cedolare) |
Come funziona il calcolo: esempi pratici
Vediamo con numeri concreti quanto si paga.
Esempio 1 — Host con un solo immobile
Possiedi un appartamento che affitti per brevi periodi. In un anno incassi 12.000 € di canoni lordi.
- Reddito imponibile: 12.000 € (il canone lordo — sulla cedolare secca non si deducono le spese)
- Aliquota: 21% (primo immobile)
- Cedolare secca dovuta: 12.000 × 21% = 2.520 €
Quei 2.520 € sostituiscono completamente IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo su quel reddito.
Esempio 2 — Host con due immobili
Possiedi due appartamenti, entrambi in affitto breve. Appartamento A incassa 15.000 €/anno, appartamento B incassa 9.000 €/anno.
Conviene applicare l’aliquota agevolata (21%) all’immobile con reddito più alto:
- Appartamento A: 15.000 × 21% = 3.150 €
- Appartamento B: 9.000 × 26% = 2.340 €
- Totale cedolare: 5.490 €
Se avessi applicato al contrario (21% sul B, 26% sull’A):
- Appartamento A: 15.000 × 26% = 3.900 €
- Appartamento B: 9.000 × 21% = 1.890 €
- Totale: 5.790 € → 300 € in più
Ecco perché conviene scegliere bene a quale immobile destinare il 21%.
Esempio 3 — Confronto cedolare vs IRPEF ordinario
Hai un solo immobile, incassi 12.000 €/anno. Hai anche un reddito da lavoro dipendente di 35.000 €/anno.
Con cedolare secca: 12.000 × 21% = 2.520 €
Con IRPEF ordinario: il reddito da locazione (al netto della deduzione forfettaria del 5% prevista per la tassazione ordinaria degli affitti = 11.400 €) si somma al reddito da lavoro. Sei nello scaglione IRPEF del 35% (redditi da 28.000 a 50.000 €). Su 11.400 € imponibili: 11.400 × 35% = 3.990 €, più le addizionali regionali e comunali (1,5-3% circa) = altri ~250 €. Totale ordinario ≈ 4.240 €.
In questo caso la cedolare secca fa risparmiare circa 1.700 €. Per chi ha redditi medio-alti, la cedolare è quasi sempre più conveniente.
Quando la cedolare secca NON conviene
Per onestà, ci sono casi in cui la tassazione ordinaria IRPEF può convenire di più. Sono casi minoritari, ma esistono.
1. Quando hai redditi complessivi molto bassi. Se il tuo unico reddito è quello da affitto breve e l’importo è basso (es. 6.000 €/anno), con l’IRPEF ordinario potresti rientrare nella no tax area o nel primo scaglione al 23% e — soprattutto — potresti sfruttare detrazioni e deduzioni (spese mediche, familiari a carico, ecc.) che con la cedolare secca non puoi usare. Con la cedolare paghi comunque il 21% pieno; con l’IRPEF, se hai molte detrazioni, potresti pagare meno.
2. Quando hai molte detrazioni IRPEF da “assorbire”. Le detrazioni IRPEF (ristrutturazioni, spese mediche, interessi mutuo prima casa, ecc.) si possono scaricare solo dall’IRPEF, non dalla cedolare secca. Se hai un reddito basso e molte detrazioni, la cedolare secca “spreca” le detrazioni.
3. Quando hai spese elevate sull’immobile. Sulla cedolare secca non si deduce nulla: paghi sul canone lordo. Con la tassazione ordinaria degli affitti c’è una deduzione forfettaria del 5%. Se hai sostenuto spese straordinarie elevate, il regime ordinario può aiutare marginalmente — anche se la differenza è in genere piccola.
💡 Regola pratica: se hai un reddito da lavoro/pensione medio o alto (sopra i 28.000 € l’anno), la cedolare secca conviene quasi sempre. Se invece il reddito da affitto breve è il tuo unico reddito ed è basso, fai due calcoli (o falli fare al commercialista) prima di decidere. La nostra guida completa alla tassazione affitti brevi 2026 approfondisce il confronto.
Come si opta per la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca si esercita in modo diverso a seconda del tipo di contratto.
Per gli affitti brevi turistici (contratti sotto i 30 giorni, senza registrazione obbligatoria):
L’opzione per la cedolare secca si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF o Modello 730), compilando il quadro relativo ai redditi da locazione e barrando la casella della cedolare secca.
Non serve una comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate né all’inquilino: per gli affitti brevi sotto i 30 giorni l’opzione è “automatica” e si formalizza al momento della dichiarazione.
Importante sulla scelta annuale: l’opzione per la cedolare secca si rinnova ogni anno in dichiarazione. Puoi scegliere la cedolare un anno e l’IRPEF ordinaria l’anno successivo, in base a cosa ti conviene. Non sei vincolato per più anni.
Le piattaforme come sostituto d’imposta
Un meccanismo importante da capire: se affitti tramite piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking o Vrbo, queste operano come sostituto d’imposta.
Cosa significa in pratica:
- La piattaforma trattiene il 21% del canone all’atto del pagamento
- Versa direttamente questa ritenuta all’Agenzia delle Entrate per tuo conto
- Tu ricevi il canone già al netto della ritenuta
- A fine anno la piattaforma ti rilascia una Certificazione Unica (CU) con i canoni percepiti e le ritenute operate
Quando fai la dichiarazione dei redditi:
- Indichi i canoni lordi percepiti
- Indichi le ritenute già operate dalla piattaforma
- Se hai optato per la cedolare al 21%, la ritenuta del 21% copre esattamente l’imposta dovuta sul primo immobile: a conguaglio non devi versare altro
- Se invece quel reddito va tassato al 26% (secondo immobile), versi tu la differenza del 5% a conguaglio
💡 Attenzione: la ritenuta della piattaforma è sempre del 21%. Se quel reddito appartiene al tuo “secondo immobile” tassato al 26%, la piattaforma trattiene comunque solo il 21% e tu dovrai versare il restante 5% a conguaglio in dichiarazione. Tienine conto nella pianificazione.
Come si versa la cedolare secca con F24
Se la cedolare non è stata interamente coperta dalle ritenute delle piattaforme (caso tipico: affitti diretti senza intermediario, o secondo immobile al 26%), devi versare tu l’imposta tramite Modello F24.
I codici tributo principali:
- 1842 — Cedolare secca locazioni: acconto
- 1840 / 1841 — Cedolare secca locazioni: prima e seconda rata di acconto
- 1842 — Cedolare secca: saldo
Le scadenze seguono quelle dell’IRPEF:
- Saldo dell’anno precedente + primo acconto: entro il 30 giugno
- Secondo acconto: entro il 30 novembre
L’acconto della cedolare secca è pari al 100% dell’imposta dell’anno precedente, versato in due rate (giugno e novembre) o in un’unica soluzione se di importo contenuto.
Per il primo anno di attività non c’è acconto da versare (non esiste un “anno precedente” di riferimento): paghi solo il saldo l’anno successivo.
💡 Suggerimento pratico: il versamento F24 lo puoi fare in autonomia (home banking, app, sportello) o tramite il tuo commercialista/CAF. Per chi non ha dimestichezza con i codici tributo, farsi seguire da un CAF per la prima dichiarazione (costo 50-150 €) evita errori.
La dichiarazione dei redditi: 730 o Modello Redditi
I redditi da affitto breve con cedolare secca vanno dichiarati ogni anno. Puoi usare:
- Modello 730: se hai anche redditi da lavoro dipendente o pensione. È il modello più semplice (precompilato, gestito da CAF o commercialista).
- Modello Redditi PF: in altri casi, o se preferisci.
La Legge di Bilancio 2026 ha modificato alcune soglie di accesso al Modello 730 per i redditi da affitto breve: verifica con il tuo CAF o commercialista quale modello è corretto per la tua situazione specifica.
Le piattaforme trasmettono i dati dei tuoi canoni all’Agenzia delle Entrate (obbligo DAC7 — la direttiva europea sulla comunicazione dei dati delle piattaforme digitali). Questo significa che i tuoi incassi da Airbnb/Booking sono già noti al fisco: la dichiarazione deve essere coerente con quei dati. Non dichiarare i redditi da affitto breve è un rischio concreto, perché l’Agenzia delle Entrate ha già i dati.
Cosa NON copre la cedolare secca
Per chiarezza, la cedolare secca non sostituisce alcuni adempimenti che restano comunque dovuti:
- IMU: l’imposta municipale sull’immobile resta dovuta separatamente
- TARI: la tassa rifiuti resta dovuta
- Imposta di soggiorno: il tributo locale che incassi dagli ospiti e versi al Comune è una cosa completamente separata (vedi la nostra guida nazionale all’imposta di soggiorno)
- Spese condominiali: restano a tuo carico
- Contributi e altri tributi locali: dove applicabili
La cedolare secca riguarda solo l’imposta sul reddito da locazione. Tutto il resto va gestito a parte.
Casi particolari
Immobile in comproprietà tra più persone
Se l’immobile è in comproprietà (es. tra fratelli che lo hanno ereditato), ogni comproprietario dichiara la propria quota di reddito e opta autonomamente per la cedolare secca sulla sua quota. La soglia del “primo/secondo immobile” si conta per ciascun contribuente individualmente. Approfondiamo nella guida sulla comproprietà tra fratelli per affitti brevi.
Immobile cointestato tra coniugi
Stesso principio: ogni coniuge dichiara la propria quota (di solito 50%) e opta separatamente. Per una coppia con un solo immobile in affitto breve, ciascuno dichiara metà del reddito al 21%.
Sublocazione (affitti il bene che hai in affitto)
Se non sei proprietario ma subaffitti un immobile che hai in locazione, il regime è diverso: i redditi da sublocazione sono “redditi diversi” e non possono beneficiare della cedolare secca. Vanno tassati con IRPEF ordinaria.
Affitto di una singola stanza
Se affitti una stanza della tua abitazione (non l’intero immobile), la cedolare secca è comunque applicabile sul reddito di quella stanza, con le stesse aliquote.
Cambio di destinazione durante l’anno
Se un immobile passa da affitto lungo ad affitto breve (o viceversa) durante l’anno, i redditi dei due periodi vanno dichiarati distintamente con le regole proprie di ciascun tipo di contratto.
Domande frequenti
La cedolare secca al 21% vale anche se affitto tramite Airbnb? Sì. Dal 2026 il 21% sul primo immobile vale indipendentemente dal canale: affitto diretto o tramite piattaforme, l’aliquota è la stessa. L’ipotesi iniziale di escludere il 21% per chi usa le piattaforme è stata superata in fase di approvazione della Legge di Bilancio.
Se ho due case in affitto breve, quale tasso al 21% e quale al 26%? Decidi tu in dichiarazione. Conviene applicare il 21% (agevolato) all’immobile con il reddito più alto, così risparmi di più. Il secondo immobile va al 26%.
Cosa succede se affitto 3 immobili? Dal terzo immobile destinato ad affitto breve scatta l’obbligo di partita IVA: l’attività si presume imprenditoriale. Niente più cedolare secca, si entra nel regime d’impresa (forfettario o ordinario) con i relativi obblighi.
Posso dedurre le spese (pulizie, manutenzione, utenze) dalla cedolare secca? No. La cedolare secca si applica sul canone lordo, senza deduzione di spese. Le spese di gestione le “assorbi” tu. È il prezzo della semplicità e dell’aliquota fissa agevolata.
La cedolare secca conviene sempre? Quasi sempre per chi ha redditi medio-alti. Non sempre per chi ha redditi complessivi bassi e molte detrazioni IRPEF da sfruttare. In caso di dubbio, fai il confronto con un commercialista prima della dichiarazione.
Devo comunicare l’opzione per la cedolare all’inquilino o all’Agenzia delle Entrate? Per gli affitti brevi sotto i 30 giorni, no: l’opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, senza comunicazioni preventive.
Quando si paga la cedolare secca? Con le scadenze IRPEF: saldo + primo acconto entro il 30 giugno, secondo acconto entro il 30 novembre. Il primo anno di attività non c’è acconto.
Se Airbnb ha già trattenuto il 21%, devo pagare ancora qualcosa? Se quel reddito è il tuo “primo immobile” al 21%, la ritenuta copre l’imposta e non devi versare altro. Se è il “secondo immobile” al 26%, devi versare a conguaglio il 5% di differenza.
La cedolare secca copre anche l’IMU? No. La cedolare riguarda solo l’imposta sul reddito. IMU, TARI e imposta di soggiorno restano dovute separatamente.
Cosa cambia se eredito una casa e la affitto? Nulla di specifico sulla cedolare: si applicano le stesse aliquote (21% se è il tuo primo immobile in affitto breve). Cambiano semmai gli adempimenti di successione e voltura — vedi la nostra guida casa ereditata: posso affittarla?.
Come faccio a sapere quanto pagherò? Puoi usare il nostro simulatore per affitti brevi per una stima rapida del carico fiscale e del rendimento netto della tua casa.
Cosa fare adesso
Se affitti (o stai per affittare) una casa per brevi periodi e vuoi gestire bene la parte fiscale:
- Verifica quanti immobili destini ad affitto breve: 1-2 = host privato con cedolare; 3+ = partita IVA obbligatoria
- Tieni traccia di tutti i canoni incassati durante l’anno (diretti + da piattaforme)
- Conserva le Certificazioni Uniche (CU) che Airbnb, Booking, Vrbo ti rilasciano
- Fai il confronto cedolare vs IRPEF se hai redditi complessivi bassi (altrimenti la cedolare conviene quasi sicuramente)
- Pianifica i versamenti F24 se affitti in diretta o hai un secondo immobile al 26%
- Affidati a un CAF o commercialista per la prima dichiarazione (50-150 €): eviti errori sui codici tributo e sulle scadenze
- Usa il simulatore affitti brevi per stimare in anticipo il carico fiscale
Per il quadro completo e gli adempimenti correlati, leggi le altre guide:
- Tassazione affitti brevi 2026: la guida completa — il pillar madre con tutto il quadro fiscale
- Simulatore affitti brevi — calcola il rendimento netto della tua casa
- Da dove inizio? — la guida per chi parte da zero
- Imposta di soggiorno: la guida nazionale — il tributo locale, separato dalla cedolare
- CIN per host privati — il codice nazionale obbligatorio
Hai una situazione fiscale particolare (immobile in comproprietà, redditi complessi, dubbio tra cedolare e IRPEF)? Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza di un commercialista. Per i casi specifici, rivolgiti a un professionista o scrivici a info@affittitranquilli.it per un orientamento generale.
Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza di un commercialista o di un CAF. La materia fiscale è complessa e ogni situazione personale presenta specificità. Le informazioni sono aggiornate a maggio 2026 e si basano sulla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025 n. 199). Fonti principali: Legge 199/2025, art. 4 D.L. 50/2017 convertito con L. 96/2017, art. 3 D.Lgs. 23/2011 (disciplina cedolare secca), Direttiva UE 2021/514 (DAC7). Verifica sempre la normativa aggiornata sul sito dell’Agenzia delle Entrate e consulta un professionista per il tuo caso specifico.