Imposta di soggiorno Forte dei Marmi 2026: cosa devono sapere i proprietari di casa al mare
Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026
Hai ricevuto in eredità l’appartamento di famiglia a Forte dei Marmi, oppure possiedi da anni la casa al mare che la tua famiglia usa due-tre settimane l’anno. La domanda che molti proprietari si fanno, dalla seconda metà del 2023 in avanti, è: vale la pena affittarla nei mesi estivi? E come funziona, in concreto, l’imposta di soggiorno introdotta in città?
A differenza di altri Comuni dove la materia ha confini sfumati e regolamenti complessi, Forte dei Marmi è uno dei casi più chiari e netti d’Italia. La stagione di applicazione è breve, le regole semplici, il sistema digitalizzato. Ma proprio per questa concentrazione temporale, ogni giorno conta e ogni soggiorno va gestito con attenzione.
💡 Sintesi: a Forte dei Marmi l’imposta di soggiorno per case e appartamenti uso turistico è di 2 € a notte a persona, applicata solo dal 1° giugno al 15 settembre di ogni anno (107 giorni totali). Si paga al massimo per i primi 5 pernottamenti consecutivi. La gestione passa dalla piattaforma Tourist Tax del Comune, con pagamento esclusivamente tramite PagoPA.
La stagione di Forte dei Marmi: 107 giorni in cui si concentra tutto
Prima di parlare di adempimenti tecnici, val la pena soffermarsi sul contesto economico, perché a Forte dei Marmi la dinamica turistica è radicalmente diversa rispetto a Lucca, Roma o Polignano. Qui la stagione vera si apre il 1° giugno e si chiude il 15 settembre: 107 giorni in cui la cittadina di 6.700 residenti accoglie centinaia di migliaia di presenze, con tariffe immobiliari tra le più alte d’Italia.
Per un proprietario di casa al mare, questo significa due cose:
Vincolo temporale rigidissimo. Tra il 16 settembre e il 31 maggio l’imposta di soggiorno semplicemente non si applica — il Comune non la richiede e non la incassa. Questo riflette la realtà: fuori stagione la domanda crolla del 90%. Se affitti per il ponte di Pasqua o per Capodanno, niente imposta di soggiorno (anche se restano tutti gli altri obblighi: CIN, Alloggiati Web, dichiarazione redditi).
Concentrazione fiscale. Tutti gli adempimenti relativi all’imposta si sviluppano in 4 mesi compressi: comunicazione presenze settimana per settimana, versamento al Comune entro brevi scadenze, tutto orientato a chiudere i conti entro fine settembre.
Per dare un’idea del peso economico: nel primo anno di applicazione (2023) Forte dei Marmi ha incassato 520.000 euro di imposta di soggiorno (dato comunicato dal Sindaco), oltre 100.000 euro in più rispetto alle previsioni di bilancio. È il segnale di un mercato turistico denso e maturo, in cui ogni notte affittata viene tracciata.
La tariffa per chi affitta casa privata: 2 euro a notte
Il regolamento comunale fissa tariffe differenziate per tipologia di struttura. Per chi affitta un appartamento, una villa o una casa singola in modalità “Case e appartamenti per vacanze”, la tariffa applicabile è 2 euro a notte a persona.
Tabella completa delle tariffe in vigore nel 2026 (confermate dalle delibere 5/2023 e 38/2024):
| Tipologia struttura | Tariffa €/notte/persona |
|---|---|
| Case e appartamenti uso turistico (locazioni brevi art. 4 D.L. 50/2017) | 2,00 € |
| Affittacamere | 1,50 € |
| Bed & Breakfast | 1,50 € |
| Hotel 5 stelle | 5,00 € |
| Hotel 4 stelle | 3,00 € |
| Hotel 3 stelle | 2,00 € |
| Hotel 1-2 stelle | 1,00 € |
| Altre tipologie | 2,00 € |
Una nota interessante: la tariffa per chi affitta una casa privata (2 euro) è uguale a quella di un hotel 3 stelle ma inferiore a quella di un hotel 4 e 5 stelle. Riflette la scelta del Comune di riconoscere il segmento “casa per vacanze” come categoria intermedia, non punitiva ma allineata al livello di servizio offerto.
Perché 5 pernottamenti consecutivi cambiano i calcoli
L’imposta si applica fino a un massimo di 5 pernottamenti consecutivi per persona. Dalla sesta notte in avanti, non si addebita più nulla. Questa caratteristica influenza profondamente la strategia di chi affitta a Forte dei Marmi.
Una famiglia di 4 persone che soggiorna 7 notti paga 4 × 2 × 5 = 40 euro totali, non 56. Il risparmio di 16 euro è reale per l’ospite — e ti dà un argomento commerciale concreto per soggiorni medio-lunghi che molti host trascurano.
Il calcolo cambia se gli ospiti restano poco. Una coppia che resta solo un weekend (2 notti) paga il pieno: 2 × 2 × 2 = 8 euro. Senza tetto applicato, perché si è sotto la soglia.
Esempio numerico realistico — caso comune a Forte dei Marmi: una famiglia (2 adulti + 2 figli adolescenti di 16 e 14 anni) affitta il tuo appartamento per le vacanze, dal 4 al 18 agosto = 14 notti. L’imposta dovuta è (2 + 2 + 0 + 0) × 2 × 5 = 20 euro totali. I figli sono esenti perché Forte dei Marmi esonera fino al 15° anno (uno dei limiti più alti d’Italia), e il tetto a 5 notti chiude il calcolo.
Le esenzioni: 15 anni come soglia, e altre categorie
Forte dei Marmi ha scelto una soglia di esenzione per i minori particolarmente generosa: fino al compimento del 15° anno di età. Questo è importante perché in molti altri Comuni la soglia è 12 o 14 anni, e per famiglie con figli adolescenti la differenza si vede in busta:
- Minori di anni 15 compiuti: esenti completamente
- Persone disabili (con disabilità evidente e certificata) e un loro accompagnatore
- Genitori di minori ricoverati in strutture sanitarie dei Comuni di Camaiore, Forte dei Marmi, Montignoso, Pietrasanta, Seravezza, Stazzema (massimo 2 genitori)
- Accompagnatori di degenti ricoverati nelle stesse strutture sanitarie (1 accompagnatore per paziente)
- Personale Polizia di Stato e altre Forze armate in servizio sul territorio
- Personale Vigili del Fuoco in servizio
- Volontari di Protezione Civile durante operazioni di emergenza
- Autisti di pullman e accompagnatori turistici (uno ogni 25 ospiti)
- Personale dipendente che alloggia per esigenze di servizio
L’esenzione richiede compilazione di un modulo di autocertificazione (scaricabile dal sito del Comune) firmato dall’ospite. Va conservato in copia per 5 anni.
La piattaforma Tourist Tax: come funziona davvero
Il Comune di Forte dei Marmi ha adottato dal 2023 una piattaforma digitale dedicata chiamata Tourist Tax, accessibile dai gestori delle strutture ricettive con SPID o CIE. È diversa da PayTourist (usato da Polignano) e dal portale comunale di Lucca: ogni Comune sviluppa la propria soluzione, e Tourist Tax è una di quelle più moderne e usabili.
Cosa puoi fare attraverso Tourist Tax:
- Registrare la tua struttura con dati catastali, posti letto, tipologia
- Inserire le presenze notte per notte, con dati anagrafici degli ospiti
- Gestire le esenzioni caricando le autocertificazioni
- Generare la ricevuta per gli ospiti (Forte dei Marmi mette a disposizione un fac-simile ufficiale, scaricabile in PDF)
- Calcolare automaticamente l’imposta dovuta in base alle presenze inserite
- Generare il bollettino PagoPA per il versamento, con QR code
- Consultare lo storico dei versamenti effettuati
L’utilizzo della piattaforma è gratuito per i gestori. Per registrarsi è necessario un primo contatto con l’Ufficio Tributi del Comune, che assegna le credenziali.
Contatti utili:
- Email Ufficio Tributi: tramite portale del Comune (
comune.fortedeimarmi.lu.it) - PEC:
protocollo.comunefdm@postacert.toscana.it - Telefono centralino: 0584 2801
- Sede: Piazza Dante, 1 — Forte dei Marmi (LU)
I tempi di registrazione sono variabili, ma generalmente più rapidi rispetto ad altri Comuni grazie alla snellezza della struttura amministrativa.
Versamento esclusivamente PagoPA: come funziona
A Forte dei Marmi non si versa con F24 né con bonifico tradizionale. La piattaforma Tourist Tax genera automaticamente il bollettino PagoPA con tutti i dati precompilati: causale, importo, codice avviso, codice fiscale del Comune.
Il bollettino può essere pagato attraverso qualsiasi canale del circuito PagoPA:
- App IO (la più rapida, gratuita, con conferma immediata)
- Home banking della tua banca
- Sportelli bancomat abilitati
- Tabaccherie del circuito Banca5 o SisalPay
- Uffici postali
Una volta effettuato il pagamento, il sistema Tourist Tax aggiorna automaticamente lo stato del versamento: il giorno dopo (a volte in tempo reale) la tua dichiarazione risulta “regolarizzata”.
💡 Tip operativo: scarica l’app IO sul tuo smartphone. Ti permette di pagare PagoPA senza dover digitare codici, leggi il QR code dal bollettino e versi in 30 secondi. È particolarmente utile durante i mesi estivi quando vuoi gestire tutto da Forte dei Marmi senza dover andare in tabaccheria.
Le scadenze: cadenza mensile e dichiarazione DICA annuale
Forte dei Marmi adotta una cadenza mensile delle comunicazioni e dei versamenti, ma solo per i mesi in cui è attiva l’imposta (giugno, luglio, agosto, settembre). Le scadenze tipiche:
| Mese di presenze | Scadenza dichiarazione e versamento |
|---|---|
| Giugno | Entro il 16 luglio |
| Luglio | Entro il 16 agosto |
| Agosto | Entro il 16 settembre |
| Settembre (1-15) | Entro il 16 ottobre |
Tra ottobre e maggio, non c’è alcuna comunicazione mensile dovuta: l’imposta non è applicabile.
In aggiunta, entro il 30 giugno dell’anno successivo, devi presentare la dichiarazione DICA ministeriale annuale all’Agenzia delle Entrate, che riepiloga le presenze e i versamenti dell’intero anno solare. Per i soggiorni 2026, la DICA va presentata entro il 30 giugno 2027.
Airbnb e Forte dei Marmi: stato dell’integrazione
A maggio 2026, Airbnb non ha attivato la riscossione automatica dell’imposta di soggiorno per Forte dei Marmi. Questo significa che, a differenza di Lucca dove Airbnb la incassa direttamente, qui la responsabilità della riscossione è interamente del proprietario.
Cosa devi fare in pratica:
- Avvisa l’ospite nella descrizione dell’annuncio Airbnb e nei messaggi pre-arrivo dell’imposta dovuta (formula consigliata: “L’imposta di soggiorno comunale di 2 € a persona a notte — applicata fino a un massimo di 5 notti per ospite — è dovuta in aggiunta al canone e si paga al check-in”)
- Riscuoti al check-in, in contanti o tramite link di pagamento separato (Stripe, Satispay, bonifico immediato)
- Rilascia ricevuta nominativa all’ospite
- Registra le presenze sulla piattaforma Tourist Tax entro pochi giorni
- Versa al Comune tramite PagoPA entro la scadenza mensile
Per Booking, Vrbo, Casa Vacanze.it e prenotazioni dirette, stessa procedura.
Considerazione strategica per host con casa di valore: la perdita di 2 euro a notte raccolti dall’ospite (su 14 notti = 28 € a soggiorno) è marginale rispetto al canone tipico di Forte dei Marmi (300-800 € a notte). Non vale la pena perdere tempo a “scordarsi” di addebitarla — perdi 28 € e rischi sanzioni da centinaia di euro.
I vincoli normativi locali: Versilia e legge regionale toscana
Un punto critico spesso trascurato: la Regione Toscana ha approvato a gennaio 2025 una legge che consente ai Comuni di limitare le nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi. La Corte Costituzionale ha confermato la legittimità della norma a dicembre 2025.
Per Forte dei Marmi questo significa che, nelle zone più sature (centro storico, lungomare), il Comune potrebbe sospendere temporaneamente nuove registrazioni o richiedere autorizzazioni aggiuntive. Prima di iniziare un’attività di locazione breve in un’unità non ancora registrata, verifica con il SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) del Comune.
Nelle zone meno sature (frazioni interne, Vittoria Apuana lato monti, parte di Caranna), le restrizioni sono più lievi.
Questo aspetto distingue Forte dei Marmi dalla maggior parte degli altri Comuni italiani, dove la libertà di registrare nuove strutture è ancora piena: la Versilia è una delle aree più pressate dal “turismo intensivo” e l’amministrazione comunale ha scelto un approccio più rigido.
Casi tipici: chi affitta davvero a Forte dei Marmi
I profili più comuni dei proprietari che affittano in città riflettono la natura particolare della destinazione.
Il proprietario che eredita la casa di famiglia
È il caso più frequente. Generazione 50-65enne che ha ricevuto in eredità l’appartamento o la villetta dei genitori, magari acquistata negli anni ’70 o ’80. La casa è valore di patrimonio importante (a Forte dei Marmi gli immobili partono da 6.000-8.000 €/mq nelle zone meno centrali e arrivano a 20.000+ €/mq sul lungomare). Affittare nei tre mesi estivi significa coprire IMU annuale, condominio, manutenzione, spesso con avanzo significativo.
Per questo profilo: la cedolare secca al 21% è quasi obbligata (con redditi annuali da affitto stimati 8.000-25.000 €), niente P.IVA, e il sistema Tourist Tax + PagoPA + Airbnb da app IO è la combo operativa standard.
Il proprietario di villa con piscina
Tariffe nettamente più alte (1.500-3.000 €/notte). Soggiorni tipici di 1-2 settimane consecutive con famiglie internazionali. L’incidenza dell’imposta di soggiorno è marginale ma il volume di gestione è alto: serve property manager o software gestionale.
Il proprietario “convertito” — vendere o affittare?
Negli ultimi 3-4 anni si è diffuso il caso di proprietari over 70 che si pongono il dilemma: vendere l’immobile o continuare ad affittarlo? Affittare permette di mantenere il valore patrimoniale, ricevere reddito stagionale, e tramandare l’asset alla generazione successiva. La gestione operativa, però, può essere stressante senza supporto. Spesso questo profilo opta per property manager locali (Forte Holidays, Versilia Premium Rentals, Sun Holidays) che gestiscono tutto al 20-25% di commissione.
Il proprietario “locale residente”
Caso più raro ma rilevante: residenti di Forte dei Marmi che hanno una seconda casa (o un’unità nel garage convertita ad appartamento) che affittano in estate. Attenzione: i residenti del Comune di Forte dei Marmi sono esenti quando alloggiano nel territorio comunale (non pagano l’imposta di soggiorno se sono ospiti altrove), ma non sono esenti quando affittano la propria struttura ad altri.
Errori comuni a Forte dei Marmi (e come evitarli)
Questi errori si ripetono ogni stagione e sono specifici della dinamica locale.
1. Pensare che fuori stagione l’attività sia “sospesa”. È vero solo per l’imposta di soggiorno, non per CIN, Alloggiati Web, dichiarazione redditi. Se affitti a Pasqua o Natale, tutti gli altri obblighi restano attivi.
2. Sottostimare il vincolo dei 5 pernottamenti. Molti host nuovi addebitano l’imposta per tutta la durata del soggiorno (es. 7 notti = 7 × 2 €) e poi devono restituire la differenza all’ospite. Configura subito il software gestionale con la regola “max 5 notti consecutive”.
3. Ignorare l’esenzione dei 15 anni. È più alta che in altri Comuni: molti host applicano l’esenzione fino a 14 anni (come a Lucca) o 12 anni (come a Cagliari) e finiscono per addebitare 2 € su ragazzi che non avrebbero dovuto pagare.
4. Aspettare la fine della stagione per fare tutte le dichiarazioni in blocco. Le scadenze sono mensili: una dichiarazione in ritardo di 60 giorni produce sanzioni. Imposta promemoria sul calendario il 10 di ogni mese estivo.
5. Confondere il CIS Toscana con l’iscrizione Tourist Tax. Sono due cose diverse: il CIS è la registrazione regionale di inizio attività di locazione turistica (Open Toscana / Ross1000); Tourist Tax è il portale del Comune dedicato all’imposta di soggiorno. Devi essere iscritto a entrambi.
6. Pensare che l’IMU “scaricabile” copra anche l’imposta di soggiorno. Sono due imposte completamente diverse. L’IMU la paghi tu come proprietario e non si compensa con nulla; l’imposta di soggiorno la incassi dall’ospite e la versi al Comune.
Domande frequenti
Quanto pago di imposta di soggiorno se affitto la mia casa a Forte dei Marmi due settimane in luglio? Se ospiti una famiglia di 2 adulti + 2 ragazzi (uno di 16, uno di 13 anni) per 14 notti consecutive: paga (2 + 1 + 0) × 2 × 5 = 20 € totali. Il ragazzo di 13 anni è esente (sotto i 15 anni); l’imposta si applica solo per le prime 5 notti.
Posso evitare l’imposta affittando solo per soggiorni di 7-10 giorni a famiglie? Non puoi evitarla, perché si applica comunque per i primi 5 pernottamenti. Ma con soggiorni lunghi (8+ notti), l’incidenza sul totale del canone scende al di sotto dell’1%, diventando un fattore commerciale praticamente trasparente.
A Forte dei Marmi i bambini sotto i 15 anni sono davvero esenti? Sì. È la soglia di esenzione più alta in Italia, insieme ad alcune realtà alpine. La motivazione è dichiaratamente turistica: incentivare le famiglie con figli adolescenti, target principale di Forte dei Marmi.
Cosa succede se affitto solo a luglio? Devo registrarmi ugualmente al portale Tourist Tax? Sì. Anche per un solo mese di attività devi essere registrato sulla piattaforma. La registrazione è permanente (resta valida anche negli anni in cui non affitti), e ti permette di non dover ripetere la procedura ogni stagione.
Le tariffe possono cambiare nel 2027? Possibile. Il regolamento prevede revisioni con delibera consiliare, di solito a fine anno. Le tariffe attuali (introdotte nel 2023, ritoccate nel 2024) sono confermate per il 2026, ma controlla sempre il sito del Comune a dicembre 2026 per eventuali aggiornamenti per il 2027.
Come fa Airbnb a sapere quanto imposta di soggiorno mi spetta a Forte dei Marmi? Non lo sa, e infatti non la addebita automaticamente. Sei tu che devi calcolarla, comunicarla all’ospite, raccoglierla e versarla. Differenza importante rispetto a Lucca, dove Airbnb incassa per conto del Comune.
Devo aprire P.IVA se affitto la casa di famiglia per i 3 mesi estivi? No, se hai un solo immobile destinato a locazione breve. La cedolare secca al 21% si applica al canone percepito, senza obbligo di P.IVA. Se invece hai due o più immobili, dal 2026 le regole cambiano (vedi la nostra guida alla tassazione affitti brevi).
Posso usare un software gestionale che si integri direttamente con Tourist Tax? Sì. Smoobu, Lodgify e altri PMS hanno integrazioni con i principali portali italiani, incluso Tourist Tax. Verifica al momento della scelta che il software supporti la regione Toscana e il Comune di Forte dei Marmi. Vedi la nostra guida ai migliori software per piccoli host.
Il mio property manager mi gestisce anche l’imposta di soggiorno? La maggior parte dei property manager locali di Forte dei Marmi (Forte Holidays, Versilia Premium, ecc.) gestiscono tutto: dichiarazioni Tourist Tax, versamenti PagoPA, dichiarazione DICA annuale. Verifica nel contratto che il servizio sia incluso o quanto costa in aggiuntiva.
Cosa succede se ospito amici gratis nella mia casa per una settimana? Se è ospitalità a titolo personale e gratuita, non rientra nell’imposta di soggiorno. Se hai una struttura registrata su Tourist Tax, comunica comunque la presenza zero come “ospitalità non onerosa” per evitare ambiguità.
Cosa fare adesso
Se possiedi una casa a Forte dei Marmi e stai per iniziare un’attività di locazione breve:
- Contatta il SUAR del Comune per verificare se la tua zona ammette ancora nuove registrazioni di strutture
- Registrati a Open Toscana / Ross1000 per ottenere il CIS (codice regionale di inizio attività)
- Ottieni il CIN nazionale sulla BDSR del Ministero del Turismo
- Contatta l’Ufficio Tributi del Comune (PEC
protocollo.comunefdm@postacert.toscana.ito sportello in Piazza Dante 1) per ottenere le credenziali di accesso a Tourist Tax - Iscriviti al portale Tourist Tax con SPID o CIE, registra la tua struttura
- Scarica il fac-simile della ricevuta ufficiale e i moduli di esenzione dal sito del Comune
- Configura il software gestionale (Smoobu, Lodgify, Octorate) con tariffa 2 €/notte, tetto 5 notti, esenzione under 15
- Imposta promemoria mensili il 10 di giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre per dichiarazione e versamento PagoPA
- Scarica l’app IO sul tuo smartphone per pagamenti PagoPA in 30 secondi
Per la procedura completa di apertura attività e per gli adempimenti correlati (Alloggiati Web, dichiarazione dei redditi, scelta del software), consulta le nostre guide:
- Da dove inizio? La guida per chi parte da zero
- CIN per host privati spiegato senza sigle
- Tassazione affitti brevi 2026: cedolare secca per host privati
- Alloggiati Web 2026: come comunicare gli ospiti alla Polizia
- Imposta di soggiorno: la guida nazionale per host privati
- Migliori software gestionali per piccoli host
Hai una situazione particolare (es. casa in comproprietà tra eredi, immobile non ancora volturato, casa in zona di restrizione)? Scrivici a info@affittitranquilli.it. Rispondiamo a tutti.
Questa guida è informativa e basata sul Regolamento dell’Imposta di Soggiorno del Comune di Forte dei Marmi (Delibere di Consiglio 5/2023, 38/2024 e successive). Tariffe ed esenzioni possono essere modificate da future delibere. Verifica sempre direttamente sul sito del Comune di Forte dei Marmi (comune.fortedeimarmi.lu.it). Fonti principali: Regolamento comunale Imposta di Soggiorno, Delibere 2/2010, 38/2024, art. 4 D.L. 50/2017, Legge Regionale Toscana 86/2016, Legge Regionale Toscana 1/2025.
