Imposta di soggiorno 2026: la guida nazionale per host privati

Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026

Affitti casa per brevi periodi e ti sei accorto di una cosa: sulla tua tariffa Airbnb compare una voce che dice “imposta di soggiorno“. I tuoi ospiti la pagano, ma poi cosa succede? Devi versarla tu? A chi? Quando?

Bentornato sul mondo italiano dei tributi locali, dove ogni Comune fa storia a sé. Ma niente paura: una volta che capisci la logica, la gestione dell’imposta di soggiorno diventa una procedura mensile di 10 minuti. Vediamo come.

💡 In due righe: l’imposta di soggiorno è una tassa che paga l’ospite (non tu), ma che tu come host devi raccogliere e versare al Comune, di solito ogni 1-3 mesi. Le tariffe variano da 0,50 a 10 euro a notte a persona, in base al Comune. Nel 2026 si applica in oltre 1.400 Comuni italiani.

Cos’è l’imposta di soggiorno e perché esiste

L’imposta di soggiorno è un tributo locale (di competenza dei Comuni, non dello Stato), introdotto dal D.Lgs. 23/2011 e applicabile da ogni Comune che decide volontariamente di istituirlo con una propria delibera. Ha lo scopo dichiarato di finanziare il turismo: manutenzione del patrimonio culturale, decoro urbano, pulizia, trasporti pubblici nelle zone turistiche.

Nel 2026:

• 1.409 Comuni italiani la applicano (erano 1.389 nel 2025, più 20 nuovi entrati: tra cui Avellino, Latina, Scandicci, Foligno, Aprilia, Moncalieri)
• Il gettito complessivo previsto è di 1,3 miliardi di euro (+9,2% rispetto al 2025)
• 41 Comuni hanno aumentato le tariffe per il 2026
• 143 Comuni hanno il provvedimento in discussione

Importante: non tutti i Comuni la applicano. Se il tuo immobile è in un Comune piccolo, di campagna o non turistico, può tranquillamente non averla istituita. Il primo passo è sempre verificare sul sito del tuo Comune.

Chi paga e chi raccoglie

Questa è la distinzione più importante e quella che molti host confondono:

Paga l’ospite: l’imposta è dovuta dal turista che pernotta. Non viene tolta dalle tue tasche.

Raccogli tu, host: per legge sei “responsabile del pagamento” insieme all’ospite. Tu addebiti l’importo, lo riscuoti, lo conservi e lo versi al Comune nelle scadenze previste.

Versa al Comune: tutto quello che hai raccolto va girato al Comune secondo le modalità e tempistiche del regolamento locale.

⚠️ Punto critico: anche se l’imposta la paga l’ospite, se tu non la versi al Comune sei sanzionabile tu, non l’ospite. La responsabilità del versamento è del gestore dell’immobile. Le sanzioni partono da maggiorazioni del 30% sull’importo dovuto e arrivano a 600-1.000 euro per omessa dichiarazione.

Come si applica nella pratica: il flusso completo

Ti spiego il flusso operativo passo passo, così sai esattamente cosa succede dal momento della prenotazione al versamento al Comune.

Step 1 — Prima dell’arrivo dell’ospite

Quando ricevi una prenotazione (su Airbnb, Booking, o tramite il tuo sito), comunichi all’ospite che oltre al canone è dovuta l’imposta di soggiorno. La modalità varia in base al portale:

• Airbnb in alcune città italiane (Roma, Firenze, Milano, Bologna, Napoli, Venezia e altre) raccoglie e versa direttamente lui l’imposta di soggiorno tramite accordi con i Comuni. In questi casi non devi fare nulla: l’importo viene addebitato in automatico all’ospite e versato al Comune.
• Booking, Vrbo, Expedia generalmente non raccolgono l’imposta (con qualche eccezione locale): devi farlo tu manualmente, addebitando l’importo all’arrivo o tramite richiesta di pagamento separata.
• Sito tuo o prenotazioni dirette: gestisci tu interamente, di solito addebitando l’imposta al check-in in contanti o con una richiesta di pagamento extra.

Step 2 — Al check-in

Riscuoti l’imposta dall’ospite (a meno che la piattaforma non l’abbia già fatto per te). Rilascia una ricevuta nominativa che riporti:

• Tuo nome o nome dell’attività
• Nome dell’ospite
• Numero notti
• Numero persone
• Importo unitario per persona/notte
• Importo totale
• Data e firma

In molti Comuni la ricevuta è obbligatoria; in tutti i casi è una buona pratica per tutelarti in caso di controllo.

Step 3 — Tieni il registro

Annota ogni soggiorno in un registro (anche un semplice Excel va bene). Per ogni soggiorno indica:

• Data inizio e fine
• Numero ospiti per fascia (adulti, minori, esenti)
• Importo riscosso
• Eventuali esenzioni applicate (con motivazione)

Questo registro ti serve sia per la dichiarazione mensile/trimestrale al Comune, sia per la dichiarazione annuale al Ministero.

Step 4 — Versa al Comune

Le scadenze e le modalità di versamento variano da Comune a Comune. Le casistiche tipiche:

• Mensile: entro il 15 o il 16 del mese successivo (es. soggiorni di gennaio → versi entro il 15 febbraio). Tipico nei grandi Comuni: Roma, Milano, Firenze, Venezia.
• Trimestrale: entro 15-30 giorni dalla fine del trimestre. Tipico nei Comuni medi.
• Quadrimestrale o semestrale: in alcuni Comuni piccoli.

Il versamento si effettua tramite:

• Bonifico bancario sull’IBAN del Comune dedicato all’imposta
• Bollettino postale dedicato
• Modello F24 con codice tributo specifico (sempre più diffuso)
• Portale online del Comune (con SPID/CIE, sempre più Comuni lo richiedono come canale unico)

Step 5 — Dichiarazione annuale ministeriale

Dal 2022 esiste l’obbligo di dichiarazione annuale unificata all’Agenzia delle Entrate tramite modello ministeriale (DICA). Va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo, contiene il riepilogo annuale di quanto incassato e versato per ogni Comune.

💡 Buono a sapersi: in molti casi il software gestionale (Smoobu, Lodgify, Octorate) genera automaticamente report mensili per il Comune e dichiarazione DICA pre-compilata. Vedi la nostra guida ai migliori software per piccoli host per scegliere quello giusto.

Tariffe nelle principali città italiane (2026)

Per dare un’idea concreta delle differenze territoriali, ecco le tariffe per locazioni turistiche brevi (case vacanze, B&B familiari, locazioni non imprenditoriali) nei Comuni più cercati. Sono dati indicativi: prima di applicarli al tuo Comune verifica sempre il regolamento ufficiale.

Città	Tariffa locazioni brevi 2026	Note
Roma	6,00 €/notte/persona	Tariffa massima (10 € per hotel 5 stelle)
Milano	9,50 €/notte/persona	Aumento per Olimpiadi 2026
Firenze	6,00 €/notte/persona	Max 7 notti consecutive per stesso ospite
Venezia	1,40-5,00 €/notte/persona	Variabile per stagione e zona
Napoli	4,00 €/notte/persona	Max 14 notti
Bologna	5,00 €/notte/persona	Max 5 notti
Torino	3,70 €/notte/persona	Max 7 notti
Lucca	2,50 €/notte/persona	Locazioni turistiche
Pisa	2,50 €/notte/persona	Tariffa standard
Forte dei Marmi	3,00 €/notte/persona	Solo alta stagione (giugno-settembre)
Viareggio	2,00 €/notte/persona	Solo alta stagione
Cinque Terre	2,00 €/notte/persona	Variabile per Comune (Vernazza, Riomaggiore, ecc.)
Sorrento	5,00 €/notte/persona	Max 7 notti
Capri	5,00 €/notte/persona	Variabile per zona
Ischia	3,00 €/notte/persona	Max 7 notti
Taormina	5,00 €/notte/persona	Variabile per stagione
Polignano a Mare	3,00 €/notte/persona	Max 7 notti
Alberobello	3,50 €/notte/persona	Tariffa standard
Bolzano	3,00 €/notte/persona	Alto Adige usa CittaTax regionale
Cortina d’Ampezzo	5,00 €/notte/persona	Aumento per Olimpiadi 2026

⚠️ Le tariffe cambiano spesso. Almeno una volta all’anno (di solito a inizio anno o a metà anno) i Comuni rivedono le tariffe con una nuova delibera. Aggiorna il dato sul tuo software o foglio di calcolo. Stiamo costruendo per te le pagine specifiche per ogni Comune (in arrivo): le troverai nella categoria Imposta di soggiorno per Comune.

Le esenzioni più comuni

Quasi tutti i regolamenti comunali prevedono esenzioni per determinate categorie. Le più diffuse:

• Minori: l’età di esenzione varia da Comune a Comune (sotto 10 anni a Roma, sotto 12 a Firenze, sotto 14 in molti altri, sotto 18 in alcuni)
• Persone con disabilità grave (Legge 104/92, art. 3 comma 3) e i loro accompagnatori (di solito 1-2)
• Pazienti ricoverati o in cura presso strutture sanitarie del Comune e i loro accompagnatori
• Forze dell’ordine, militari, vigili del fuoco in servizio
• Volontari di protezione civile durante emergenze
• Studenti universitari dell’Università del Comune (esenzione comune, ma non in tutti i Comuni)
• Autisti di pullman e accompagnatori turistici (uno ogni 25 ospiti, di solito)
• Soggiorni superiori a un certo numero di notti consecutive (es. dopo 7 notti a Firenze, dopo 5 a Bologna, dopo 14 a Napoli)
• Residenti del Comune (il tributo si applica solo a non-residenti)

💡 Documentazione richiesta: in caso di esenzione, l’ospite deve presentarti documentazione (carta d’identità per età, certificato di disabilità, etc.). Conservala in copia per 5 anni: in caso di controllo del Comune, te la chiedono.

Casi particolari per host occasionali

Vediamo le situazioni che più spesso confondono chi ha una sola casa.

Affitto solo qualche mese all’anno

Se affitti solo a luglio-agosto, l’obbligo di versamento esiste solo per i mesi in cui hai ospitato qualcuno. Nei mesi senza ospiti, nessuna dichiarazione mensile è dovuta (a meno che il regolamento del tuo Comune non richieda la “dichiarazione zero”, come fa Roma per esempio). Verifica sempre.

Ospiti in famiglia che non pagano

Se ospiti gratis amici, parenti, conoscenti per pochi giorni a uso non commerciale, non è una locazione e non si applica l’imposta di soggiorno. Ma se ospiti dietro un compenso anche simbolico, formalmente è locazione e l’imposta si applica.

Casa al mare estiva con prenotazioni Airbnb

Se sei in un Comune che ha l’accordo con Airbnb (lo verifichi sull’app Airbnb sotto “imposta di soggiorno automatica”), non devi fare nulla: Airbnb addebita, raccoglie e versa per te. Resta solo l’obbligo di dichiarazione annuale ministeriale.

Se il tuo Comune non ha l’accordo con Airbnb, devi:

1. Disabilitare il “co-host fee” o assimilato sull’app
2. Raccogliere manualmente l’imposta dall’ospite al check-in (o tramite link di pagamento separato)
3. Versare tu al Comune

Casa ereditata: chi versa l’imposta?

L’obbligo è di chi gestisce la struttura nell’anno di percezione. Se la successione si è chiusa a giugno, prima di giugno l’imposta era a nome del de cuius (con dichiarazione presentata dagli eredi), dopo a tuo nome.

Una stanza in casa propria

Si applica esattamente come per un appartamento intero. La tariffa per “stanza in B&B familiare o casa privata” è di solito uguale o leggermente inferiore a quella per casa intera. Verifica nel regolamento del tuo Comune.

Più Comuni nello stesso anno (più immobili)

Devi versare a ciascun Comune separatamente, secondo le scadenze e modalità di ognuno. La dichiarazione ministeriale annuale unifica tutto in un unico modello, ma i versamenti restano divisi per Comune.

Errori comuni da evitare

Te ne segnalo 6 che vedo ricorrere spesso, alcuni potenzialmente costosi.

1. Pensare che se Airbnb addebita l’imposta, tu non devi fare nulla. Verifica sempre se il tuo Comune ha l’accordo con Airbnb (alcuni Comuni l’hanno, altri no). E in ogni caso resta da fare la dichiarazione annuale ministeriale.

2. Non rilasciare ricevuta agli ospiti. Anche se non sempre obbligatoria, è la prima cosa che ti chiede un controllore in caso di verifica del Comune. Costo zero, vantaggio massimo.

3. Non aggiornare le tariffe quando cambiano. Quasi tutti i Comuni rivedono le tariffe all’inizio dell’anno. Se non aggiorni, rischi di addebitare meno (e versare di tasca tua la differenza) o di addebitare di più (e dover restituire).

4. Confondere la tassa di soggiorno con il Contributo di Accesso di Venezia. Sono due cose diverse: la tassa di soggiorno la pagano i pernottanti, il Contributo di Accesso lo pagano i visitatori giornalieri non pernottanti. Chi pernotta in struttura ricettiva è esente dal Contributo di Accesso.

5. Saltare la dichiarazione zero. Alcuni Comuni (Roma, Milano, altri) richiedono la dichiarazione anche nei mesi senza ospiti. La sanzione per omessa dichiarazione zero è fastidiosa: di solito 25-100 euro per ogni mancata presentazione.

6. Non conservare la documentazione delle esenzioni. Se un ospite ha avuto esenzione e non hai la copia del documento giustificativo, in caso di controllo il Comune ti chiede l’imposta che non hai riscosso, più sanzioni e interessi.

Domande frequenti

Devo applicare l’imposta di soggiorno se affitto solo a clienti italiani? Sì. L’imposta non distingue per nazionalità: si applica a tutti i pernottanti non residenti nel Comune dove si trova l’immobile.

Devo applicare l’imposta di soggiorno se affitto solo a residenti del mio Comune? No. I residenti del Comune sono normalmente esenti. Conserva un giustificativo (residenza nella carta d’identità) in caso di controllo.

Quanto rischio se non verso l’imposta di soggiorno? Sanzioni che variano per Comune: tipicamente 30-100% in più dell’importo dovuto, più interessi di mora, più sanzioni amministrative per omessa dichiarazione (200-500 euro). Inoltre la Guardia di Finanza incrocia dati dichiarativi con DAC7: rischio accertamento anche IRPEF.

Posso scaricare l’imposta di soggiorno dalla cedolare secca? No. L’imposta di soggiorno non è un costo tuo: è un’imposta che incassi e versi per conto dell’ospite. Non entra nel calcolo del tuo reddito e non si scarica.

Se Airbnb la incassa per me, devo dichiararla anch’io? Non devi versarla (l’ha già fatto Airbnb), ma sì: nella dichiarazione DICA annuale (ministeriale) indichi anche i soggiorni gestiti tramite intermediari. Airbnb ti fornisce a inizio anno un report annuale dettagliato.

Cosa succede se l’ospite si rifiuta di pagare l’imposta? Per legge sei tu il “responsabile del pagamento”: se l’ospite si rifiuta, devi anticiparla tu e versarla comunque. Per evitare problemi, addebitala con la prenotazione o all’arrivo, non dopo. Le piattaforme che la raccolgono in automatico (Airbnb in alcuni Comuni) risolvono il problema alla radice.

Esiste un calcolatore automatico dell’imposta di soggiorno? Sì, i software gestionali professionali (Smoobu, Lodgify, Octorate, Krossbooking) calcolano automaticamente l’imposta in base al Comune, alla durata del soggiorno e al numero di ospiti. Inoltre molti Comuni offrono calcolatori sul proprio portale online.

L’imposta si applica per tutta la durata del soggiorno? No. Quasi tutti i regolamenti comunali prevedono un massimo di notti consecutive oltre il quale l’imposta non si applica. Le soglie tipiche: 5 notti (Bologna, Venezia per stesso ospite), 7 notti (Firenze, Roma, Sorrento, molti altri), 10-14 notti (alcuni Comuni). Verifica sempre il regolamento del tuo Comune.

Quando devo presentare la prima dichiarazione DICA ministeriale? La dichiarazione DICA annuale va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo. Per i soggiorni del 2026, quindi, entro il 30 giugno 2027.

Devo iscrivermi al portale del Comune per versare l’imposta? In quasi tutti i Comuni di medio-grandi dimensioni sì: serve registrazione con SPID o CIE. Il portale ti fornisce l’IBAN o il sistema di pagamento, e ti permette di presentare la dichiarazione mensile/trimestrale online. Nei piccoli Comuni può ancora essere accettato il bonifico tradizionale.

Cosa fare adesso

In ordine pratico:

1. Verifica se il tuo Comune l’ha istituita: cerca su Google “imposta di soggiorno [nome Comune]” o vai sul sito istituzionale del Comune
2. Scarica il regolamento ufficiale (di solito scaricabile in PDF dal sito) e leggi tariffe, esenzioni, scadenze
3. Iscriviti al portale online del Comune con SPID/CIE
4. Attiva l’integrazione automatica con Airbnb se il tuo Comune l’ha (consulta la sezione “Imposta di soggiorno automatica” sull’app Airbnb)
5. Configura il software gestionale (Smoobu, Lodgify, ecc.) con la tariffa corretta per il tuo Comune
6. Crea un foglio Excel con il registro mensile di soggiorni, ospiti, importi
7. Imposta un promemoria mensile (es. il giorno 10 di ogni mese) per fare la dichiarazione e versare al Comune

Hai una situazione particolare o stai cercando le tariffe del tuo Comune specifico? Stiamo costruendo le pagine dedicate ai singoli Comuni: in arrivo le guide per Roma, Firenze, Venezia, Milano, Lucca, Forte dei Marmi, Capri, Sorrento, Taormina e altri. Iscriviti alla newsletter per ricevere notifiche quando vengono pubblicate. Per ora, scrivici a info@affittitranquilli.it se hai domande sul tuo Comune specifico.

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Questa guida è informativa e basata sui regolamenti comunali in vigore a maggio 2026. Le tariffe e le esenzioni sono indicative e possono variare nel corso dell’anno. Prima di applicare l’imposta verifica sempre il regolamento ufficiale del tuo Comune. Fonti principali: D.Lgs. 23/2011 art. 4, Decreto MEF 29 aprile 2022 (modello DICA), Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), regolamenti comunali pubblicati sui siti istituzionali.