Migliori software gestionali per piccoli host: la guida 2026 (1-2 case)
Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026
Hai una casa, forse due, e affitti per qualche periodo all’anno. Hai sentito dire che esistono “software gestionali per affitti brevi” e ti chiedi: mi servono davvero, oppure è marketing per chi ha dieci appartamenti?
Spoiler: dipende da quante notti affitti l’anno. E la maggior parte degli articoli che trovi online ti consiglia strumenti pensati per property manager professionali con 20-50 immobili — sproporzionati rispetto alle tue esigenze.
Questa guida è diversa. Parla solo a chi ha 1 o 2 case, fa 20-150 notti l’anno e vuole risparmiare tempo senza spendere come un albergatore.
Mi serve davvero un software se ho una sola casa?
La risposta onesta: dipende da due cose.
Su quanti portali sei pubblicato? Se affitti solo su Airbnb e basta, probabilmente non ti serve nulla: Airbnb ha già il suo calendario, le sue automazioni messaggi base, le sue tariffe dinamiche di base. Vai liscio.
Se invece sei pubblicato su Airbnb + Booking.com, oppure pensi di aggiungere Vrbo o Casa Vacanze.it, un software ti salva la vita: senza un channel manager, prima o poi avrai una doppia prenotazione (qualcuno prenota su Airbnb mentre tu accetti su Booking) e uno dei due ospiti viene cancellato a 24 ore dall’arrivo. Recensione 1 stella garantita.
Quante prenotazioni gestisci all’anno? Se affitti meno di 15-20 notti l’anno (es. solo 2-3 settimane d’estate), gestire tutto a mano va bene. Sotto questa soglia un software a 25 €/mese ti costa più di quanto ti fa risparmiare.
Se invece affitti 30+ notti l’anno, le ore che risparmi su check-in automatici, messaggi pre-soggiorno, gestione imposta di soggiorno valgono il costo del software.
💡 Regola empirica per host occasionali: se affitti 20+ notti su 2+ portali, ti serve un software. Sotto questa soglia, basta Airbnb da solo.
Cosa fa un software gestionale (in parole semplici)
Quando si parla di gestionali, gli articoli del settore usano sigle confuse: PMS, Channel Manager, Booking Engine, Guest Communication Hub. Ti spiego cosa significano davvero, in italiano.
Channel Manager — sincronizza i calendari tra Airbnb, Booking, Vrbo, Casa Vacanze. Se qualcuno prenota su Airbnb, Booking si aggiorna automaticamente e blocca le date. Niente doppie prenotazioni. È la funzione critica per chiunque sia su 2+ portali.
PMS (Property Management System) — il “cervello” del software: dashboard unica con tutte le prenotazioni passate, presenti e future, gestione contatti ospiti, statistiche di occupazione e revenue.
Booking Engine + sito web — un mini-sito che il software ti crea (con dominio o sotto-dominio) dove gli ospiti possono prenotare direttamente da te, senza passare da Airbnb e quindi senza commissioni del 14-18%. Per host occasionali è meno rilevante (la maggior parte degli ospiti continua ad arrivare da Airbnb), ma è gratis e ce l’hai dentro.
Messaggistica automatica — invii automaticamente messaggi di benvenuto, istruzioni di check-in, regole della casa, ringraziamento post-soggiorno. Risparmia 15-30 minuti per prenotazione.
Guida ospiti digitale — un mini-libretto online (link inviato all’ospite) con istruzioni, codice WiFi, regole, suggerimenti turistici. Migliora le recensioni, riduce le domande ricorrenti.
Imposta di soggiorno automatica — alcuni software calcolano automaticamente l’imposta di soggiorno in base al Comune e alla durata, generano report da consegnare al Comune.
Pricing dinamico (di solito add-on a pagamento) — algoritmi che adattano automaticamente i prezzi in base a domanda, eventi locali, stagionalità.
I 2 software che ti consiglio davvero (e perché)
Sul mercato italiano ci sono 15-20 PMS in lingua italiana. Per host occasionali con 1-2 immobili, due si distinguono nettamente per rapporto qualità-prezzo: Smoobu e Lodgify.
Non te lo nascondo: questo sito è affiliato a entrambi. Riceviamo una commissione se ti registri tramite i nostri link. Ma è proprio per questo che ti dico la verità: se ti consigliassi un software sbagliato, prima o poi ti accorgeresti che non ti serve, lo disdiresti, e non torneresti più sul nostro sito. Il nostro interesse è suggerirti quello che ti fa stare bene per anni.
Smoobu — la scelta più semplice per partire
Smoobu è un software tedesco nato nel 2014, oggi tra i più diffusi in Europa per piccoli host. È pensato esattamente per chi ha 1-10 immobili e vuole un sistema completo senza dover assumere un IT.
Cosa è incluso in tutti i piani:
- Channel Manager con sincronizzazione su 100+ portali (Airbnb, Booking, Vrbo, Casa Vacanze.it, Agriturismo.it, ecc.)
- PMS completo (calendario, prenotazioni, ospiti)
- Sito web di prenotazione diretta gratuito (sotto-dominio Smoobu)
- Messaggistica automatica
- Guida ospiti digitale
- Check-in online
- Pagamenti integrati
- Statistiche e reportistica
Prezzi 2026 (per 1 proprietà, IVA esclusa):
| Piano | Costo mensile | Particolarità |
|---|---|---|
| Professional Flex | da 23,20 €/mese | mensile, disdetta libera |
| Professional Pre-paid (più scelto) | da 28 €/mese (biennale) | sconto 20% pagando 24 mesi |
| Pay-as-you-go | 0 € fisso + 0,9% per prenotazione | per chi affitta poco e vuole pagare solo quando incassa |
| Teams Pro+ | da 44 €/mese | per chi gestisce in team |
Ogni unità aggiuntiva costa 9,60 €/mese.
Cosa lo rende adatto a piccoli host:
- Curva di apprendimento bassissima: lo configuri in 1-2 ore guardando i tutorial. Niente onboarding obbligatorio.
- 14 giorni di prova gratuita senza carta di credito (testi tutto, se non ti convince non paghi nulla)
- Interfaccia in italiano, supporto clienti in italiano
- Niente commissioni sulle prenotazioni sul piano fisso (solo l’abbonamento)
- Supporto WhatsApp ospiti: limitato (passa da email/SMS), ma per host occasionali raramente è un problema
I limiti di Smoobu (per essere onesti):
- La gestione tariffe minime di soggiorno e regole avanzate di pricing è meno raffinata rispetto a Lodgify
- Il sito di prenotazione diretta è funzionale ma poco personalizzabile esteticamente
- La messaggistica centralizzata (rispondere agli ospiti dalla dashboard Smoobu) funziona, ma alcuni utenti preferiscono rispondere direttamente sui singoli portali
- Per pricing dinamico avanzato serve un add-on (Prezzi Dinamici di Smoobu o integrazione PriceLabs)
Prova Smoobu gratis 14 giorni →
Lodgify — più flessibile, sito web migliore
Lodgify (link affiliato) è una piattaforma spagnola, fondata nel 2012, con focus particolare su prenotazioni dirette tramite sito web personalizzato. Se vuoi uscire (anche parzialmente) da Airbnb e ricevere prenotazioni dirette dal tuo sito, Lodgify è probabilmente la scelta migliore.
Cosa è incluso in tutti i piani:
- Channel Manager (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia)
- PMS con dashboard completa
- Sito web di prenotazione diretta personalizzabile (vero punto di forza)
- Sistema di pagamenti (Stripe, PayPal, altri)
- Messaggistica e automazioni email
- Calendario centralizzato
Prezzi 2026 (per 1 proprietà, IVA esclusa):
| Piano | Costo annuale (mese) | Costo mensile (mese) |
|---|---|---|
| Starter | da 13 €/mese | da 16 €/mese |
| Professional (più scelto) | da 33 €/mese | da 40 €/mese |
| Ultimate | da 49 €/mese | da 59 €/mese |
In più: commissione dell’1-3% sulle prenotazioni dirette (variabile per piano), e commissione 1% sul gateway di pagamento (azzerabile passando a piano Premium Stripe).
Cosa lo rende adatto a piccoli host:
- Piano Starter a 13 €/mese → il più economico del mercato per chi ha 1 immobile e vuole un PMS completo
- Sito web prenotabile davvero personalizzabile (a differenza di Smoobu): scegli template, colori, fai vedere il tuo brand
- Onboarding gratuito personalizzato con un esperto Lodgify (1-4 chiamate in base al piano)
- Supporto in italiano 24/7
- 7 giorni di prova gratuita senza carta di credito
- Buon revenue management: tariffe dinamiche e regole tariffarie più sofisticate di Smoobu
I limiti di Lodgify:
- Commissione 1-3% sulle prenotazioni che, sommata al piano, può rendere il costo totale più alto di Smoobu su volumi medio-alti
- Il piano Starter ha funzionalità limitate: per le automazioni avanzate serve almeno il Professional (33 €/mese)
- La sincronizzazione con portali minori passa per iCal (latenza fino a 15 minuti) anziché API diretta
- Setup iniziale leggermente più tecnico rispetto a Smoobu (giustificato dalla maggiore personalizzazione del sito)
Prova Lodgify gratis 7 giorni → (link affiliato)
Smoobu vs Lodgify: il confronto rapido
Per non perderti nel dettaglio, ecco la tabella di confronto.
| Caratteristica | Smoobu | Lodgify |
|---|---|---|
| Prezzo base 1 immobile | da 23,20 €/mese | da 13 €/mese |
| Commissione prenotazioni | 0% (sul fisso) | 1-3% |
| Prova gratuita | 14 giorni, senza CC | 7 giorni, senza CC |
| Sito web personalizzato | Limitato | Avanzato |
| Curva di apprendimento | Molto facile | Media |
| Supporto italiano | Sì | Sì, 24/7 |
| Onboarding guidato | Self-service | Gratuito personalizzato |
| Pricing dinamico nativo | Add-on | Sì (Ultimate) |
| Pagamenti integrati | Sì | Sì (commissione 1%) |
| Numero portali sincronizzati | 100+ | 30+ |
| Migliore per… | Chi vuole partire subito senza pensieri | Chi vuole un sito di prenotazione diretta serio |
Quale ti conviene davvero (in base alla tua situazione)
Cerco di darti una risposta concreta, non generica.
Hai 1 sola casa e affitti solo su Airbnb (o pensi di farlo)
Non comprare nessun software. Airbnb da solo ti basta. Se in futuro aggiungerai Booking, prenderai il software allora.
Hai 1 casa e sei su Airbnb + Booking (o aggiungerai entro 6 mesi)
Smoobu Pay-as-you-go o Lodgify Starter. Sono i due piani più economici e bastano per evitare doppie prenotazioni e automatizzare i messaggi.
Tra i due:
- Scegli Smoobu Pay-as-you-go se affitti meno di 30 notti l’anno (paghi solo lo 0,9% sulle prenotazioni effettive, niente fisso). Per 30 notti a 100 €/notte, paghi 27 €/anno totali.
- Scegli Lodgify Starter (13 €/mese annuali = 156 €/anno) se affitti 50+ notti e vuoi un sito web personalizzato che non sembri “made in Smoobu”
Hai 2 case e affitti regolarmente
Smoobu Pre-paid biennale (28 €/mese × 2 unità = ~38 €/mese totale) oppure Lodgify Professional (33 €/mese × 2 unità ≈ 50 €/mese).
A questi volumi, Smoobu vince per semplicità: setup veloce, niente commissioni sulle prenotazioni, ti dimentichi del software e te lo godi. Lodgify vince se per te è importante avere un sito web di prenotazione diretta professionale (perché vuoi costruire il brand della tua casa per tornare clienti, ridurre dipendenza da Airbnb, ecc.).
Hai 1 stanza in casa tua o affitti pochissimo (sotto 15 notti/anno)
Niente software. Airbnb da solo, gestione manuale. Spendere 25 €/mese per 10 notti l’anno non ha senso.
Ti basta davvero, oppure ti serve uno più potente?
Per onestà, ci sono altri software pensati per chi ha 5-50 immobili: Hostaway, Guesty, Beds24, Octorate, Krossbooking (italiano). Sono ottimi prodotti, ma sono sovradimensionati e troppo costosi per chi ha 1-2 case.
Per esempio, Hostaway parte da circa 99 $/mese e richiede 2-8 ore di onboarding obbligatorio. Per un host con una sola casa è cannonata su mosca.
Se in futuro crescerai e arriverai a 5+ immobili, ne riparleremo: a quel punto Hostaway o Guesty diventano sensati. Ma per ora, non te ne fare un problema.
Cosa NON dovresti fare (errori comuni dei piccoli host)
Vedo questi errori ripetersi nei forum e nei gruppi Facebook degli host italiani.
1. Comprare un software prima di pubblicare il primo annuncio. Aspetta di avere almeno 5-10 prenotazioni reali, capisci come funziona Airbnb da solo, poi valuta se ti serve un PMS. Senza dati pratici non riesci a scegliere bene.
2. Sottoscrivere il piano più costoso “per sicurezza”. Tutti i piani Starter/Professional Flex coprono il 90% dei bisogni di un host occasionale. Prendi il piano base, vedi se ti serve di più, poi fai upgrade.
3. Sottoscrivere un piano biennale alla prima prova. Smoobu offre 14 giorni gratis e Lodgify 7 giorni: usali davvero, configura un’integrazione completa, prova ad emulare il flusso di una prenotazione vera. Solo dopo prendi un impegno annuale o biennale.
4. Cambiare software ogni 6 mesi cercando “il meglio”. Il setup costa 10-15 ore. Cambiare gestionale costa altrettanto, più i dati persi nel passaggio. Scegli, configura bene, resta. Quando affitti 50+ notti/anno il software diventa “infrastruttura” e va trattato come tale: stabile, prevedibile, conosciuto.
5. Trascurare i requisiti italiani specifici. Il software deve gestire la trasmissione automatica all’Alloggiati Web della Polizia o quantomeno facilitare l’export dei dati. Smoobu e Lodgify lo fanno entrambi tramite integrazioni terze (Vikey, Checkin.com), ma è bene verificare.
Domande frequenti
Posso usare Smoobu gratis senza pagare? Sì, per 14 giorni di prova completi. Inoltre, il piano Pay-as-you-go ha 0 € di costo fisso: paghi solo 0,9% di commissione sulle prenotazioni che effettivamente ricevi. Per host che affittano pochissimo è quasi gratis.
Lodgify ha davvero un sito web personalizzabile? Sì, è il suo punto di forza. Puoi scegliere template, modificare colori, font, layout, aggiungere foto e descrizioni delle case, integrare con un dominio tuo (tipo casamia.it). Smoobu offre un sito ma molto più standardizzato.
Mi serve un commercialista per usare questi software? No. Smoobu e Lodgify sono tool operativi (gestione prenotazioni, messaggi, calendari), non software fiscali. La tua dichiarazione dei redditi la fai con CAF o commercialista a parte. Vedi la nostra guida completa alla tassazione affitti brevi.
Posso passare da Smoobu a Lodgify (o viceversa) se cambio idea? Sì, ma il setup va rifatto da zero (annunci, calendari, automazioni). È un investimento di 10-15 ore. Ti consiglio di provare entrambi durante i periodi gratuiti prima di scegliere, e poi restare.
Smoobu o Lodgify trasmettono automaticamente i dati all’Alloggiati Web? Tramite integrazioni terze (Vikey, Checkin.com, Octostay) sì. Verifica la disponibilità dell’integrazione per la tua Regione prima di scegliere. La nostra guida ad Alloggiati Web (in arrivo) tratta nel dettaglio i tool di automazione.
Sono compatibili con la cedolare secca al 21%/26%? I software gestionali non hanno nulla a che fare con la cedolare. Sono operativi: gestiscono prenotazioni, ospiti, calendari. La cedolare è una scelta fiscale che fai in dichiarazione dei redditi indipendentemente dal software.
Il sito web di Smoobu o Lodgify si vede bene su Google? Lodgify è più SEO-friendly grazie a maggiore personalizzazione del codice e meta tag. Smoobu funziona ma è più difficile posizionarsi. Per host occasionali questo non è un problema critico: la maggior parte delle prenotazioni continua ad arrivare da Airbnb e Booking, non dal tuo sito.
Posso disdire l’abbonamento quando voglio? Smoobu: sì sul piano Flex con 30 giorni di preavviso. Sul piano biennale invece ti tieni l’abbonamento fino a scadenza. Lodgify: sì sul piano mensile. I piani annuali e biennali si rinnovano automaticamente; per disdire devi farlo prima del rinnovo.
Quale dei due ha più recensioni positive? Su Capterra e Trustpilot entrambi hanno valutazioni 4.5/5 stelle con migliaia di recensioni. Le critiche più frequenti riguardano: limitato supporto WhatsApp ospiti (entrambi), gestione tariffe avanzate (Smoobu), curva iniziale per chi non è “tech” (Lodgify).
Sono in italiano anche le interfacce e i tutorial? Sì, entrambi hanno interfaccia in italiano, tutorial in italiano, e supporto clienti in italiano. È un fattore importante: alcuni software del settore sono solo in inglese.
La nostra raccomandazione finale
Se devi scegliere e non hai voglia di passare ore a confrontare:
- Hai 1 casa e poche notti l’anno: Smoobu Pay-as-you-go (link affiliato). Niente fisso, paghi solo 0,9% quando prenotano. È praticamente gratis.
- Hai 1-2 case e affitti regolarmente, vuoi semplicità: Smoobu Professional Pre-paid (link affiliato). Setup in 2 ore, niente commissioni, ti dimentichi del software.
- Hai 1-2 case e vuoi costruire un brand con sito web professionale: Lodgify Professional (link affiliato). Il sito web di Lodgify è davvero migliore, vale la pena.
- Hai 5+ case o sei property manager: né Smoobu né Lodgify. Valuta Hostaway, Guesty, Octorate. Ma a quel punto sei un imprenditore con P.IVA e questa guida non è più per te.
Cosa fare adesso
Per scegliere bene, fai così:
- Iscriviti gratis a entrambi — Smoobu (14 giorni) e Lodgify (7 giorni). Nessuno dei due ti chiede la carta di credito per la prova.
- Configura una sola casa su entrambi: collega l’account Airbnb, importa il calendario, prova a creare un messaggio automatico.
- Noterai dopo 1-2 ore quale dei due “ti parla”. Non è razionale: è un fatto di interfaccia, di come pensi tu il flusso di gestione.
- Scegli quello che ti convince di più, sottoscrivi il piano mensile per 1-2 mesi, poi valuta se passare al biennale per lo sconto.
Se hai una situazione particolare (es. affitti una casa con piscina, o un agriturismo, o una stanza in coliving), scrivici a info@affittitranquilli.it. Ti diamo un’opinione personalizzata gratuita.
Questa guida è informativa. Le opinioni espresse derivano da nostre valutazioni indipendenti basate su prezzi pubblici, recensioni di utenti italiani su Capterra e Trustpilot, e test diretti. Affittitranquilli partecipa ai programmi di affiliazione di Smoobu e Lodgify: se ti registri tramite i nostri link riceviamo una commissione senza alcun costo aggiuntivo per te. La nostra raccomandazione resta indipendente: consigliamo solo strumenti che riteniamo davvero utili per host occasionali. Prezzi aggiornati a maggio 2026, possono variare. Verifica sempre il listino ufficiale prima di sottoscrivere.