Calcolo netto affitti brevi: simulatore tasse e spese 2026

Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026

Quanto guadagno davvero affittando casa per qualche mese all’anno? Tra cedolare secca, commissioni Airbnb, pulizie e utenze, il netto in tasca è sempre meno di quello che ti aspetti. Questo simulatore ti dà la risposta in 30 secondi, aggiornato alle nuove regole del 2026.

💡 Come si usa: modifica i campi in base alla tua situazione (numero di immobili, incassi, spese previste). Il calcolo si aggiorna in tempo reale. Tutti i numeri sono basati sulla normativa 2026 (Legge di Bilancio 199/2025).

Il simulatore

Come funziona il calcolo

Il simulatore applica la cedolare secca (regime opzionale ma scelto dal 99% degli host privati) secondo le regole del 2026:

• 1 immobile: aliquota fissa al 21% sull’intero canone lordo
• 2 immobili: 21% sul primo immobile (a tua scelta, di solito quello con reddito maggiore) + 26% sul secondo
• 3 o più immobili: scatta la presunzione di attività imprenditoriale, devi aprire P.IVA. Il simulatore stima il carico fiscale combinato (IRPEF + addizionali + INPS commercianti + commercialista) al 40% del lordo — è una stima indicativa, può variare in base a scaglioni e detrazioni personali.

Cosa NON puoi dedurre dalla cedolare

In cedolare secca non si deducono spese: l’aliquota si applica sull’intero canone lordo. Le spese che inserisci nel simulatore (commissioni piattaforme, pulizie, utenze) sono uscite reali dalla tua tasca, ma non riducono l’imponibile fiscale. Sono comunque importanti per capire il netto reale.

Spese tipiche di un host privato:

⚠️ Importante: se affitti tramite Booking.com o Vrbo, la commissione media è molto più alta del 3% di Airbnb. Se è il tuo caso, cambia il valore “Commissioni piattaforme (% lordo)” nel simulatore: prova con 15% per Booking.com.

Tre esempi reali con il simulatore

Per capire come usarlo, ecco tre casi pratici.

Federica — casa al mare a Forte dei Marmi

• 1 immobile, affitta solo giugno-settembre
• Incasso lordo annuo: 12.000 €
• Commissioni Airbnb: 3%
• Pulizie: 800 €/anno
• Utenze e manutenzione: 600 €/anno

Risultato simulatore: 7.720 € netti in tasca (64% del lordo).

Marco — due trilocali a Lucca

• 2 immobili, affittati tutto l’anno
• Incasso primo: 18.000 € (aliquota 21%)
• Incasso secondo: 9.000 € (aliquota 26%)
• Commissioni: 5% (mix Airbnb + Booking)
• Pulizie totali: 2.400 €/anno
• Utenze totali: 1.500 €/anno

Risultato simulatore: circa 16.530 € netti (61% del lordo).

Luca — tre appartamenti, scatta la P.IVA

• 3 immobili totali per 40.000 € lordi
• Carico fiscale stimato: 40% (IRPEF + INPS + commercialista)
• Spese di gestione: 6.000 €/anno

Risultato simulatore: circa 18.000 € netti (45% del lordo). Confronto con cedolare secca (se fosse applicabile): sarebbero stati circa 26.000 € netti. Il terzo immobile può costarti 8.000 € di tasse e contributi in più.

Cose che il simulatore non considera

Per restare semplice e usabile, il simulatore non include alcuni dettagli secondari. Ti servono se vuoi una stima ancora più precisa:

• Imposta di soggiorno: la incassi dall’ospite e la versi al Comune. Non incide sul tuo guadagno.
• IMU sull’immobile: se è seconda casa, la paghi indipendentemente dall’affitto. Non è una spesa “dell’attività” ma del possesso.
• Detrazioni edilizie: se hai lavori 50% o ecobonus in corso, sono detrazioni IRPEF che la cedolare secca non sfrutta.
• Ammortamento mobili e ristrutturazioni: in cedolare secca non si deducono.
• Assicurazione affitti brevi: 80-200 €/anno, da aggiungere alle spese.

Domande frequenti

Il simulatore include la ritenuta che fa Airbnb? Airbnb opera come sostituto d’imposta e trattiene direttamente il 21% sul lordo, versandolo all’Agenzia delle Entrate. Il risultato finale per te è lo stesso: il simulatore ti mostra l’imposta dovuta, che sia trattenuta o versata da te direttamente.

Posso usarlo se ho una P.IVA per altra attività? Sì. Se la tua P.IVA è per un’altra attività (consulenza, libera professione) e hai 1-2 immobili in affitto breve come privato, la cedolare secca resta opzionabile. Il simulatore funziona normalmente.

Come faccio a sapere quanto incasserò il primo anno? Stima realistica: prezzo medio per notte × tasso di occupazione realistico × 365 giorni. Tasso di occupazione tipico di una casa nuova al primo anno: 30-40% in zona turistica, 15-25% in zona urbana non turistica. Dopo un anno con buone recensioni si sale al 50-60%.

Cosa cambia per gli host stranieri (non residenti in Italia)? La normativa italiana sulla cedolare secca per affitti brevi si applica a chi è residente fiscalmente in Italia. Per non residenti, le regole sono diverse e dipendono dalle convenzioni contro le doppie imposizioni. Il simulatore è pensato per host residenti.

Il calcolo è valido anche per il regime ordinario IRPEF? No, il simulatore calcola solo cedolare secca. Per il regime ordinario il reddito si somma agli altri redditi e si applicano gli scaglioni IRPEF (23-43%) più addizionali. Per quasi tutti gli host privati, la cedolare secca è più conveniente del regime ordinario.

Vuoi capirne di più?

Se questo simulatore ti ha aperto domande, leggi gli altri articoli:

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