Tassazione affitti brevi 2026 per host privati: cedolare secca, P.IVA e dichiarazione
Ultimo aggiornamento: 1 maggio 2026
⚠️ Importante: novità 2026. Dal 1° gennaio 2026 sono cambiate le regole di tassazione degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) ha ridotto da 4 a 2 il numero di immobili che puoi affittare come host non imprenditoriale. Dal terzo immobile scatta la P.IVA obbligatoria. Le aliquote restano 21% sul primo immobile e 26% sul secondo.
Hai una casa, l’affitti per brevi periodi, e ora ti chiedi: quanto pago di tasse e come le dichiaro?
Questa guida ti dà la risposta concreta, con esempi numerici reali e calcoli passo passo, aggiornati alle nuove regole del 2026. Non è una consulenza personalizzata — per la tua situazione specifica un commercialista resta la scelta migliore — ma è tutto quello che ti serve per capire come funziona il fisco degli affitti brevi senza terrore e senza sorprese a fine anno.
Le due opzioni: cedolare secca o regime ordinario
Quando affitti casa per brevi periodi (contratti sotto i 30 giorni), hai due strade per dichiarare il reddito:
Cedolare secca: regime opzionale, imposta sostitutiva con aliquota fissa, no IRPEF, no addizionali, no imposta di registro, no imposta di bollo. Per quasi tutti gli host privati conviene.
Regime ordinario IRPEF: il reddito da locazione confluisce nel reddito complessivo, si applica l’abbattimento forfetario del 5% sul canone, poi si paga IRPEF secondo gli scaglioni più addizionali regionali e comunali. Conviene solo in casi rari.
Vediamo quando una conviene e quando l’altra. Spoiler: nel 99% dei casi per host privati, la cedolare secca vince.
La cedolare secca dal 2026: 21%, 26% e nuova soglia P.IVA
La Legge di Bilancio 2026 ha riscritto le regole. Te le riassumo nel modo più chiaro possibile:
| Numero di immobili affittati | Aliquota | Cosa devi fare |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | Cedolare secca, no P.IVA, dichiari nel 730 |
| 2 immobili | 21% sul primo + 26% sul secondo | Cedolare secca, no P.IVA, scegli tu nel 730 a quale immobile applicare il 21% |
| 3 o più immobili | IRPEF ordinaria | Obbligatoria P.IVA, regime imprenditoriale, contributi INPS |
💡 Buono a sapersi: se hai 4 case ma ne destini ad affitto breve solo 2, e le altre 2 le tieni vuote o le affitti con contratto ordinario annuale, resti host privato. La soglia conta solo gli immobili effettivamente destinati alla locazione breve.
Cosa cambia rispetto al 2025
Per dare contesto a chi ha già esperienza con questa materia, ecco il confronto:
| Aspetto | Fino al 31/12/2025 | Dal 1/1/2026 |
|---|---|---|
| Cedolare 21% | Sul primo immobile | Sul primo immobile (uguale) |
| Cedolare 26% | Dal secondo al quarto | Solo sul secondo immobile |
| Soglia P.IVA obbligatoria | Oltre 4 immobili | Oltre 2 immobili |
La stretta del 2026 ha lo scopo dichiarato di limitare la cedolare secca ai veri “piccoli host” e portare verso il regime imprenditoriale chi gestisce attività più strutturate. Per la maggior parte dei lettori di questa guida — host con una sola casa o al massimo due — non cambia praticamente nulla.
Come si calcola la cedolare secca
L’aliquota si applica sull’intero importo del canone percepito, senza alcuna deduzione di costi. Il “canone” comprende anche le spese accessorie addebitate all’ospite (pulizie, biancheria, utenze) ma non comprende l’imposta di soggiorno, che è una tassa che incassi e versi al Comune per conto dell’ospite.
Le commissioni delle piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) sono invece un costo non deducibile in cedolare secca. Se Airbnb ti versa 850 euro netti su 1.000 euro lordi pagati dall’ospite, paghi la cedolare sui 1.000 euro lordi, non sugli 850 effettivamente incassati.
Esempi pratici di calcolo
Tre scenari realistici per capire cifre vere.
Esempio 1 — Federica, una casa al mare a Forte dei Marmi
Federica ha ereditato la casa di mamma. Nel 2026 la affitta su Airbnb solo nei mesi estivi.
- Reddito lordo da locazioni: 12.000 € (giugno-settembre)
- Commissioni Airbnb (3% + IVA): 366 €
- Pulizie addebitate agli ospiti: 1.500 € (incluse nei 12.000 €)
- Imposta di soggiorno raccolta e versata al Comune: 480 € (esclusa dal calcolo)
Calcolo cedolare:
- Base imponibile: 12.000 € (le commissioni Airbnb non si deducono)
- Aliquota: 21% (un solo immobile)
- Cedolare dovuta: 2.520 €
Federica nel 2027, in dichiarazione dei redditi 2026 (modello 730/2026), indicherà:
- Quadro B (Redditi dei fabbricati): l’immobile, il canone percepito, l’opzione cedolare secca al 21%
- Versamento via F24 entro le scadenze previste
Reddito netto stimato di Federica: 12.000 – 366 (Airbnb) – 1.500 (pulizie effettive pagate alla ditta) – 2.520 (cedolare) – 200 (utenze, manutenzione) = circa 7.400 € netti.
Esempio 2 — Marco, due appartamenti a Lucca
Marco ha due trilocali a Lucca, entrambi destinati ad affitto breve nel 2026.
- Appartamento A (centro storico): reddito lordo 18.000 €
- Appartamento B (periferia): reddito lordo 9.000 €
Strategia ottimale: Marco sceglie di applicare il 21% all’appartamento con reddito maggiore (l’A), e il 26% all’altro.
- Cedolare A: 18.000 × 21% = 3.780 €
- Cedolare B: 9.000 × 26% = 2.340 €
- Totale cedolare: 6.120 €
Marco è ancora sotto la soglia di 2 immobili (la soglia per la P.IVA scatta da 3), quindi resta host privato senza P.IVA.
💡 Tip da non dimenticare: se hai 2 immobili e ti dimentichi di indicare nel 730 a quale dei due applicare il 21%, l’Agenzia delle Entrate applica automaticamente il 21% all’immobile con reddito maggiore — quello che ti fa risparmiare di più. Sistema già pre-impostato per ottimizzare. Però, attenzione: la scelta è dichiarativa, va comunque fatta.
Esempio 3 — Luca, tre appartamenti: scatta la P.IVA
Luca affitta tre appartamenti su Airbnb e Booking nel 2026.
- Appartamento A: 15.000 €
- Appartamento B: 12.000 €
- Appartamento C: 10.000 €
- Totale: 37.000 €
Avendo superato la soglia di 2 immobili, Luca è automaticamente considerato imprenditore. Cosa cambia per lui:
- Aprire P.IVA (regime forfetario o ordinario, da valutare con commercialista)
- Iscrizione alla gestione INPS commercianti
- Tassazione ordinaria IRPEF invece che cedolare secca
- Versamenti acconti infrannuali
- Contabilità (semplificata o ordinaria)
- Fatturazione elettronica (anche per host non in IVA)
Stima del carico fiscale di Luca:
- IRPEF su 37.000 €: circa 9.000-11.000 € (dipende dagli scaglioni e addizionali)
- Contributi INPS: circa 4.000-5.000 €/anno
- Costi commercialista: circa 1.000-2.000 €/anno
- Totale uscite fisco/contributi/professionali: circa 14.000-18.000 €
Confronto con cedolare secca (se fosse stata applicabile): 37.000 × 21-26% = circa 9.000 €.
Differenza: oltrepassare la soglia di 2 immobili può raddoppiare il carico fiscale. Vale la pena valutare bene se il terzo immobile compensa l’aumento di costi.
Il regime ordinario IRPEF: quando (raramente) conviene
Il regime ordinario è l’alternativa alla cedolare secca. Applichi un abbattimento del 5% sul canone, poi paghi IRPEF secondo gli scaglioni:
| Scaglione | Aliquota IRPEF 2026 |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| Da 28.000 a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
Più addizionali regionali (1-3%) e comunali (0,5-0,8%).
Conviene il regime ordinario solo se:
- Hai detrazioni fiscali importanti (lavori edilizi, ristrutturazioni, mutuo prima casa) che azzerano l’IRPEF e non puoi usare contro la cedolare (la cedolare non si compensa con detrazioni)
- Hai reddito complessivo molto basso (es. studente, disoccupato) e ricadi nel primo scaglione 23%, sotto al 26% della cedolare seconda casa
- Hai No tax area (incapienza fiscale) e non riesci a sfruttare le detrazioni
Per la maggior parte degli host privati con un lavoro normale, la cedolare secca conviene sempre. Anche se lavori a 1.500 € netti al mese, lo scaglione IRPEF marginale che ti tocca è già al 35%, ben oltre il 21% della cedolare.
Come dichiarare gli affitti brevi nel 730/2026
Vediamo i passi pratici della dichiarazione, perché il modello cambia ogni anno e le voci possono confondere.
Passo 1 — Quadro B del 730 (Redditi dei fabbricati)
Per ogni immobile che hai affittato, compili una riga del Quadro B con:
- Rendita catastale dell’immobile
- Possesso (proprietà, usufrutto)
- Codice utilizzo: “3” = locazione a canone libero (per gli affitti brevi)
- Canone percepito nell’anno
- Codice tipologia locazione breve: dal modello 2025 ci sono codici dedicati per identificare quale immobile applica il 21% e quale il 26%
Passo 2 — Indicare il CIN obbligatoriamente
Dal 730/2026 è obbligatorio indicare il CIN dell’immobile. Senza CIN, la dichiarazione viene scartata telematicamente dal sistema dell’Agenzia delle Entrate. Niente CIN = niente dichiarazione = sanzioni.
Passo 3 — Opzione cedolare secca
Spunti la casella di opzione cedolare secca per ogni immobile, indicando l’aliquota applicabile (21% per il primo immobile a tua scelta, 26% per il secondo).
Passo 4 — Versamento
Le scadenze di versamento per la cedolare secca sono allineate a quelle dell’IRPEF:
- Acconto: 30 giugno (40% del totale dovuto) e 30 novembre (60% del totale dovuto). L’acconto si versa solo se la cedolare dovuta supera 51,65 €.
- Saldo: 30 giugno dell’anno successivo
Se utilizzi un commercialista o CAF per il 730 precompilato, di solito i versamenti vengono gestiti in automatico tramite addebito sulla busta paga (se sei dipendente) o pensione (se sei pensionato), o tramite F24.
Cosa succede se la piattaforma fa già da sostituto d’imposta
Dal 2018 le piattaforme (in particolare Airbnb) operano come sostituto d’imposta: trattengono direttamente il 21% dal pagamento dell’ospite e lo versano all’Agenzia delle Entrate. Tu vedrai accreditato sul tuo conto un importo già al netto della cedolare.
Però attenzione: la ritenuta è sempre al 21% indipendentemente da quale aliquota ti spetterebbe. Quindi:
- Se hai 1 immobile (aliquota 21%): la ritenuta copre esattamente l’imposta dovuta. Non devi nemmeno fare versamenti aggiuntivi.
- Se hai 2 immobili (uno al 21% e uno al 26%): la ritenuta copre il 21% sul primo, ma sul secondo immobile devi integrare il 5% mancante in dichiarazione.
- Se affitti tramite più piattaforme: ognuna trattiene il 21% per la sua parte. Devi consolidare in dichiarazione.
In ogni caso, devi sempre presentare la dichiarazione: la ritenuta della piattaforma non sostituisce l’obbligo dichiarativo.
DAC7: il fisco sa già tutto
Una novità importante del 2025-2026 che molti host ignorano: la Direttiva europea DAC7.
Da gennaio 2024, tutte le piattaforme di prenotazione operanti nell’UE (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, ecc.) sono obbligate a comunicare automaticamente all’Agenzia delle Entrate:
- I tuoi dati anagrafici e codice fiscale
- L’importo lordo che hai incassato
- Il numero di notti affittate
- I dati catastali dell’immobile
- Le coordinate bancarie su cui hai ricevuto i bonifici
Questo significa che prima ancora di compilare il 730, l’Agenzia delle Entrate sa esattamente quanto hai incassato. Il sistema della dichiarazione precompilata 2026 in molti casi precompila già il quadro B con i dati arrivati dalle piattaforme.
Conseguenza pratica: dichiarare meno di quanto incassato non è più una furbizia, è suicidio fiscale. Il sistema incrocia i dati in automatico e ti accerta. La Guardia di Finanza nel 2026 ha pianificato un’intensificazione dei controlli proprio sul settore affitti brevi.
Se nel passato (pre-2024) hai affittato e non dichiarato, valuta seriamente con un commercialista la possibilità di ravvedimento operoso: pagare il dovuto con sanzioni ridotte prima che parta l’accertamento.
Casi particolari per host privati
Ecco alcune situazioni complicate che ricorrono spesso.
Casa ereditata: chi paga la cedolare?
La cedolare secca la paga chi è proprietario nell’anno di percezione del reddito. Se la successione si è chiusa il 30 giugno 2026, gli affitti percepiti prima del 30 giugno fiscalmente vanno al de cuius (con dichiarazione presentata dagli eredi), quelli dopo vanno agli eredi in proporzione alle loro quote.
Se sei erede unico e hai chiuso la successione, la cosa più semplice: dal momento della voltura, dichiari tu tutto come unico proprietario.
Comproprietà tra coniugi o fratelli
Ogni comproprietario dichiara la propria quota di reddito da locazione, in base alla quota di proprietà. Se due fratelli sono comproprietari al 50%, ognuno dichiara il 50% del canone percepito e applica la cedolare secca sulla propria quota.
Importante: la cedolare secca è opzionale per ogni comproprietario. Se uno opta per cedolare e l’altro per regime ordinario, possono farlo (anche se è strano: di solito si concorda).
Locazione tramite agenzia o property manager
Se hai delegato un’agenzia o un property manager a gestire l’immobile, il reddito imponibile è comunque l’intero canone percepito dall’ospite, non quello che ti residua dopo le commissioni dell’agenzia. Le commissioni dell’agenzia non sono deducibili in cedolare secca.
Se l’agenzia ti versa direttamente, devi farti consegnare un prospetto annuo con dettaglio degli incassi lordi per immobile: ti serve per la dichiarazione.
Canone forfetario all’agenzia (rent to rent)
Se sei tu locatore di un’agenzia che ti paga un canone fisso e poi sublo affitta a turisti, il tuo reddito è il canone fisso che incassi dall’agenzia, non il sublocato. Non è una locazione breve: se il contratto con l’agenzia è di durata superiore a 30 giorni, è una normale locazione (transitoria, ad uso foresteria, ecc.) e si applica la disciplina ordinaria della cedolare secca al 21%.
Una stanza di casa propria
Se affitti una sola stanza della casa in cui vivi, fiscalmente è una locazione breve normale: cedolare secca al 21%. Conta come “primo immobile” anche se è solo una porzione. Importante: l’eventuale agevolazione della “prima casa” sull’IMU non si perde affittando una sola stanza, perché continui a risiedere nell’immobile.
Le cose che NON sono deducibili (in cedolare secca)
In cedolare secca, non puoi dedurre nulla. Qualunque costo tu sostenga per gestire l’affitto è già “incorporato” nel forfait fiscale al 21%/26%. Non sono deducibili:
- Commissioni Airbnb, Booking, Vrbo
- Pulizie e lavanderia
- Utenze (luce, gas, acqua, internet)
- IMU
- Manutenzione ordinaria e straordinaria
- Ammortamento mobili
- Targa CIN, estintore, rilevatori di sicurezza
- Assicurazione affitti brevi
- Software gestionali (PMS)
- Fotografo per gli annunci
- Commercialista per la dichiarazione
In compenso non paghi imposta di registro e di bollo, non paghi IRPEF, non paghi addizionali. Per importi tipici di host privati, la cedolare secca resta ampiamente conveniente anche senza deduzioni.
Domande frequenti
Quanto guadagno netto se affitto a 100 euro a notte? Stima realistica con cedolare al 21%: dei 100 € lordi, togli 4-5 € di commissione Airbnb, 8-10 € di pulizie ammortizzate, 3-5 € di utenze e ammortamenti, 21 € di cedolare. Netto: circa 55-60 € a notte.
Posso dedurre le spese di ristrutturazione dalla cedolare secca? No, non direttamente. Le detrazioni edilizie (50%, ecobonus, sismabonus) si applicano sull’IRPEF, non sulla cedolare. Se hai detrazioni importanti che azzerano l’IRPEF, valuta con il commercialista se cambiare regime per qualche anno.
Devo emettere ricevuta o fattura agli ospiti? Per host non imprenditoriale (cedolare secca), non sei obbligato a emettere ricevute fiscali ad ogni ospite. Le piattaforme generano automaticamente ricevute per gli ospiti. È buona pratica conservare comunque un registro o un foglio Excel con date, ospiti, importi.
L’Airbnb mi trattiene già il 21%, devo comunque dichiarare? Sì. La ritenuta di Airbnb è un acconto, non una dichiarazione. Devi presentare il 730 (o il modello Redditi PF) indicando i canoni e le ritenute subite. Senza dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate ti accerta comunque.
Cosa succede se non dichiaro? Sanzioni dal 90% al 180% dell’imposta evasa, più gli interessi. Con DAC7 attivo, l’evasione viene scoperta in automatico nel giro di 12-18 mesi. Non conviene mai.
Se ho una P.IVA per altra attività, posso usare la cedolare secca sugli affitti brevi? Sì, se sei host non imprenditoriale (1-2 immobili). La P.IVA per altre attività (consulenza, libera professione, e-commerce) non è incompatibile con la locazione breve come privato cittadino. La cedolare resta opzionabile.
Posso scegliere ogni anno a quale immobile applicare il 21%? Sì. La scelta si fa anno per anno in dichiarazione dei redditi. Non è una scelta vincolante per il futuro.
Devo presentare il 730 anche se Airbnb ha già versato la cedolare? Sì, sempre. La presentazione del 730 (o Redditi PF) è obbligatoria quando hai redditi da locazione, indipendentemente dalle ritenute subite.
Devo aprire P.IVA se affitto solo per 30 giorni l’anno ma con 3 immobili? Sì. La soglia dei 2 immobili è basata sul numero di immobili destinati, non sul numero di giorni. Anche affittando 1 settimana per immobile, se hai 3 immobili scatta la presunzione di impresa.
Le tasse comunali (IMU, TARI) sono deducibili? No, in cedolare secca non si deducono. L’IMU continui a pagarla per l’immobile (non come prima casa, dato che se è in affitto non ci risiedi). La TARI di solito è a carico dell’ospite o ammortizzata nel canone.
E se affitto a un’azienda per trasferte di lavoro dei suoi dipendenti? La cedolare secca non si applica se il conduttore è un’impresa. In questo caso il reddito va in regime IRPEF ordinario.
Cosa fare adesso
Se sei un host privato, ecco i prossimi passi pratici:
- Conserva tutti gli incassi dell’anno con dettaglio per immobile (un semplice Excel basta)
- Tieni traccia delle ritenute già operate dalle piattaforme
- Conserva il CIN di ogni immobile (ti servirà nel 730/2026)
- A fine anno, scarica i prospetti annuali da Airbnb, Booking ecc. (di solito disponibili a gennaio)
- Prepara la dichiarazione entro le scadenze: 30 settembre 2027 per il 730/2026, 31 ottobre 2027 per Redditi PF
- Versa eventuali integrazioni entro il 30 giugno 2027 per il saldo
Per la dichiarazione hai tre strade:
- Fai da te con il 730 precompilato sul sito dell’Agenzia delle Entrate (gratuito ma richiede attenzione)
- CAF o patronato (costo 50-80 €, tutto fatto da loro)
- Commercialista (costo 200-500 €/anno, indicato se hai 2+ immobili o situazioni complesse)
Per la maggior parte degli host con 1 immobile, il 730 precompilato fai-da-te è perfettamente gestibile. Da 2 immobili in su, un CAF o un commercialista ti dà tranquillità.
Hai una situazione particolare? Scrivici a info@affittitranquilli.it.
Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale personalizzata. Le aliquote, le soglie e le scadenze possono cambiare nel corso dell’anno. Per la tua situazione specifica consulta un commercialista o un CAF abilitato. Fonti principali: Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) art. 7, D.L. 50/2017 art. 4 (come modificato), Agenzia delle Entrate – sezione locazioni brevi, Direttiva UE DAC7 (Direttiva 2021/514).
